Суд раскритиковал намерение минюста расширить права арендодателей квартир ({{contentCtrl.commentsTotal}})

{{1578639720000 | amCalendar}}
Фото: Sergei Stepanov/ERR

Разработанные Министерством юстиции поправки в законодательство, которые расширят права арендодателей и позволят им, в частности, требовать с арендатора отремонтировать квартиру по окончании договора, ставят под вопрос смысл и содержание аренды и могут повлечь за собой сложные судебные разбирательства, считает Таллиннский окружной суд.

Об этом говорится в замечаниях суда второй инстанции на подготовленные минюстом поправки в Закон об обязательственном праве, которые в конце прошлого года были направлены на межведомственное согласование, сообщил в пятницу новостной портал ERR.

Законопроект предусматривает значительное расширение прав арендодателей, в том числе предоставление им права требовать с арендатора ремонта квартиры, а также взимать штраф, если арендатор, например, не заменит вовремя батарейки в дымовом датчике.

Если Тартуский окружной суд не представил никаких возражений и замечаний министерству, то Таллиннский окружной суд занял иную позицию.

По мнению председателя суда Виллема Лапимаа, практика гражданской коллегии не подтверждает однозначно наличие тех проблем, решить которые призван данный законопроект.

"Обобщая практику споров по договорам аренды жилых помещений, можно сделать вывод, что, как правило, договор составляет арендодатель, который в существенной мере определяет его условия. Таким образом, у арендодателя на практике значительно больше возможностей защитить свои интересы, установив ясные с юридической точки зрения и ответственные отношения аренды", - указал Лапимаа.

Он добавил, что планируемые изменения, в первую очередь возложение на арендатора ответственности за поддержание помещений в порядке и изменение положений, которые регулируют внесение залога, создадут возможности для новых сложных тяжб и, скорее всего, увеличат сроки рассмотрения судебных споров по договорам аренды жилья.

"В связи с этим мы не меняем ранее изложенной позиции и просим взвесить нашу позицию при дальнейшем рассмотрении законопроекта", - написал Лапимаа в Министерство юстиции.

Возможность требовать от арендатора ремонта квартиры вызывает сомнения

Таллиннский окружной суд представил свои подробные возражения еще на первую версию законопроекта, которая была разработана при предыдущем правительстве и прошла один круг межведомственного согласования, попросив отказаться от планируемых изменений как ненужных, недостаточно ясных и создающих неопределенность на длительное время. Как утверждало министерство, в новую версию были внесены поправки с учетом обратной связи, полученной в ходе предыдущего согласования.

"Предложенные изменения создают ситуацию, когда на арендатора жилого помещения по завершении договора можно, по сути, возложить обязанность отремонтировать помещения, чтобы привести предмет договора в то состояние, в котором он был при заключении договора. В таком случае ставятся под вопрос смысл и содержание аренды", - указал тогда Лапимаа.

Он пояснил, что арендная плата уплачивается за право арендатора пользоваться вещью, и из этой платы покрываются последствия, связанные с использованием вещи в соответствии с условиями договора. Таким образом, планируемое изменение носит принципиальный характер и является новым в правовой системе Эстонии. Поскольку люди к этому не привыкли, они по неведению могут принять на себя тяжелые экономические последствия, которые они не будут учитывать и которые выявятся только по истечении срока действия договора.

"При первом чтении законопроекта это можно понять таким образом, что в договор в дальнейшем можно будет вносить положение, согласно которому арендатор обязан по завершении договора сделать или оплатить ремонт. На самом деле, такой вывод возможен только в том случае, если арендатору при заключении договора передается только что отремонтированное жилое помещение, которым никто другой не пользовался. Тогда сделать ремонт по окончании договора на том же уровне возможно", - считает председатель окружного суда.

Поскольку регулирование договора аренды жилого помещения не должно и в дальнейшем отклоняться от положений закона в ущерб арендатору, то, по словам Лапимаа, не может быть действительным договор аренды, по которому арендатор после его завершения должен возвратить арендодателю жилое помещение в состоянии, которое будет лучше первоначального.

"Таким образом, если арендодатель передает арендатору жилое помещение, которое хотя и находится в хорошем состоянии, но не было только что отремонтировано, то является сомнительной возможность требовать с арендатора нового ремонта по завершении договора", - отметил судья.

По оценке Таллиннского окружного суда, в законопроекте также нет ответа на вопрос, по какой формуле арендатору следует оплатить расходы на ремонт, если жилое помещение при передаче арендатору уже использовалось или если выполнить точно такой же ремонт невозможно из-за изменившихся технологий в строительстве.

"Решение, при котором не имеющие собственного жилья люди должны будут в будущем добиваться через суд ясности в этих вопросах, не является ответственным и не служит интересам людей", - считает Лапимаа.

Положение арендаторов заметно ухудшится

Судья также назвал необоснованным планируемое изменение, согласно которому в договоре аренды в дальнейшем можно будет прописать, что арендатор обязан платить штраф за каждое нарушение неденежного обязательства. В настоящее время у арендодателя уже есть возможность требовать с арендатора возмещения различного ущерба, но узаконивание штрафа упростит такое взыскание для арендодателя, которому в дальнейшем не придется доказывать размер ущерба.

"Кроме того, возникает риск, что арендодатель потребует с арендатора штраф, превышающий размер действительного ущерба, а для избежания этого арендатору придется доказать, что причиненный нарушением ущерб был на самом деле меньше, а уменьшение размера штрафа, с учетом всех обстоятельств, является обоснованным. Возникает и риск того, что в договоре аренды жилого помещения будут прописаны штрафы за такие нарушения, при которых материальный ущерб вообще не возникает", - отметил Лапимаа.

В связи с этим положение арендаторов значительно ухудшится, и окружной суд просит министерство юстиции серьезно подумать о том, насколько обоснованы такие изменения.

Кроме того, законопроект предусматривает трехкратное увеличение максимальной ставки пени, которую можно взимать с арендатора. В связи с этим Лапимаа отметил, что в Эстонии можно получить даже потребительский кредит по ставке, которая будет ниже этого уровня. Если министр юстиции хочет в этом контексте разрешить в договоре аренды положение, что арендатор обязан платить пеню по максимальной ставке, которую судебная практика вообще допускает в случае потребительских договоров, то обоснование такого изменения остается непонятным.

Окружный суд также подверг критике положение законопроекта, согласно которому арендодатель сможет ежегодно повышать арендную плату с целью повышения энергоэффективности жилого помещения. По оценке суда, какое-либо повышение энергоэффективности не может быть основанием для повышения арендной платы, и не может осуществляться всегда и в полном объеме за счет арендатора.

Лапимаа раскритиковал и изменения в размере залога, который, по замыслу минюста, в дальнейшем может рассчитываться в привязке не только к размеру арендной платы, но и к средней брутто-зарплате. По оценке суда, в этом нет ни малейшей связи с конкретным жилым помещением и платой за его аренду, а приведенные обоснования остаются непонятными.

В Эстонии снимают жилье в аренду 15-20% домохозяйств, т.е. от 90 000 до 120 000 человек.

Редактор: Андрей Крашевский

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: