"В конце прошлого года на балтийском рынке недвижимости было три крупных сделки: Viru Keskus был выкуплен миноритарными акционерами, в Риге было выкуплено здание логистики Rimi, а Technopolis продал свои здания в Вильнюсе. У всего этого есть общий знаменатель – иностранные инвесторы уходят. Но не стоит думать, что причиной является война или военная угроза", – сказал Аракас в эфире Vikerraadio.

По его словам, люди, которые говорят о военной угрозе, на самом деле ничего о ней не знают, а те, кто знает, не могут говорить об этом, поскольку это государственная тайна.

"Скорее, дело в том, что в Скандинавии рынок недвижимости находится в кризисе уже больше поколения, а в такое время все иностранные инвестиции прекращаются и основное внимание уделяется внутреннему рынку. Так что причина скорее в этом. Легко списать это на страх перед Путиным, но страх перед Путиным в Финляндии не меньше, чем в Эстонии", – констатировал Аракас.

Перемены грядут во второй половине года

Говоря о рынке недвижимости Эстонии, Аракас отметил, что число сделок по продаже новых квартир сейчас в два раза меньше, чем до войны на территории Украины.

"В прошлом году Эстония в плане экономического роста занимала в Европейском союзе последнее место. Вместе с тем цены на недвижимость в Эстонии вроде как не упали. Я думаю, что это статистический шум. Земельный департамент подсчитывает квадратные метры и их средние цены в нотариальных договорах, но мы не знаем, что люди получают дополнительно. Получают ли они парковочные места, кладовки, кухонную мебель и так далее. Эта скрытая скидка гораздо важнее, чем мы видим в общей статистике сегодня", – заявил предприниматель.

По его мнению, 2024 год станет годом смены тенденций.

"Думаю, во второй половине года коррекция цен на рынке закончится. Это не значит, что цены снова начнут расти, а объемы сделок увеличатся. Но период стабильного спада может смениться периодом либо стабильного роста, либо бокового тренда", – предположил гость радиопередачи.

Важное влияние решений Европейского центробанка

По словам Аракаса, очень важно, какие сообщения придут от Европейского центробанка.

"В конце прошлого года на рынках бытовало мнение, что Европейский центробанк снизит базовую ставку на 1,5 процентных пункта, то есть с 4% до 2,5%. Но, поскольку последние прогнозы по инфляции в Европе скорее огорчают, чем радуют, то теперь считают, что в этом году снижение ставки будет менее существенным.

Он добавил, что в Эстонии мы можем думать, что хотим, но недвижимость – это такой ориентированный на кредиты класс активов и от стоимости кредита зависит очень многое.

"Ясно только то, что худшее в плане процентных ставок уже позади. Мы развиваем проекты и не можем сказать, что на рынке наступил абсолютные ледниковый период", – сказал Аракас.

С точки зрения арендатора, времена хорошие

Говоря о ценах на аренду, Аракас отметил, что на примере фирмы EfTEN большого падения цен не наблюдается.

"Мы никогда не запрашиваем максимальную арендную плату, потому что нам нужны долгосрочные арендаторы. Мы не хотим получить все до последнего евро, чтобы арендатор при каждом небольшом снижении цен начинал менять площадь", – сообщил предприниматель.

При этом сейчас в Таллинне предлагается на четверть больше квартир в аренду, чем полтора года назад, поэтому с точки зрения арендатора выбор стал больше.

"С проблемами столкнулись те арендодатели, которые когда-то усмотрели финансовую свободу в однокомнатной квартире в Мустамяэ, взятой с огромным кредитом. А с точки зрения арендатора, время сейчас, скорее, хорошее", – добавил Аракас.

На рынке коммерческой недвижимости принудительных продаж не будет

Аракас не предвидит каких-либо серьезных потрясений на рынке коммерческой недвижимости, поскольку и продавцы, и покупатели привыкли к новым уровням процентных ставок: "Я не думаю, что будут какие-либо принудительные продажи, и причина в том, что наш банковский сектор был очень консервативным со времен последнего финансового кризиса. Люди и предприятия, которые хотели набрать кредитов больше, чем могли себе позволить, не смогли этого сделать".

Аракас отметил, что за одно поколение мы накопили местный капитал, но "сатанинская пенсионная реформа" сократила возможности эстонских пенсионных фондов инвестировать на местном рынке.

"Сегодня мощный центр инвестирования пенсионных фондов стран Балтии находится в Вильнюсе. Мне как эстонцу это не нравится, но такова ситуация: если есть достойная недвижимость, а цена разумная, то покупатель найдется", – сказал предприниматель.

Аракас, который также является членом совета банка Coop, отметил, что, к счастью, заемщиков, попавших в беду, очень мало.

"Если безработица не подскочит до уровня 15% и выше, что сегодня кажется очень маловероятным, ничего подобного не произойдет. Нет смысла говорить о принудительных продажах на протяжении нынешнего цикла – небо прояснится раньше. Если сейчас из Франкфурта (от Европейского центробанка – прим. ред.) начнут поступать новости получше, они затронут и нас, и скандинавский и финский рынки. Так что вторая половина года будет радостнее, чем первая", – убежден Аракас.