На хуторе Таммику, расположенном в 15 километрах от Лихула, десятилетиями занимались земледелием ии выращивали скот. На хуторе выросло несколько поколений детей, включая Хели Метс, ее дочь Керсти и сына Мадиса.

Семья хоть и собиралась на хуторе во время семейных мероприятий, но со временем все разъехались. Последним постоянным жителем хутора стала выросшая в нем Ийви – старшая сестра Хели. Весной 2022 года Ийви внезапно заболела и летом того же года скончалась. Возник вопрос, что делать с хутором?

"Это был очень старый хутор, не в очень привлекательном состоянии, где в течение десятилетий не было капитального ремонта", – рассказал адвокат Хели Индрек Весо в передаче журналистских расследований "Очевидец" на канале ETV.

"Поскольку никто из моих детей или детей сестры не захотел там жить, решили его продать", – вспоминает Хели.

По ее словам, с продажей торопились, поскольку один из ее племянников был по уши в долгах и семья хотела как можно быстрее реализовать совместное имущество. В объявлении о продаже написали, что в доме недавно была обновлена проводка и очаги отопления проверены, но в остальном здание нуждается в капитальном ремонте.

Осенью 2022 года объявилась серьезно заинтересованная в покупке, очень симпатичная, на первый взгляд, семья. Хозяин семьи был занят в сфере строительства, его жена работала учительницей, а их дети хотели переехать в деревню из столицы. Семья собиралась вдохнуть в хутор новую жизнь, посадить ягодные кусты и заняться разведением скота. Поговорить с репортером "Очевидца" на камеру они отказались.

"Само место было красивым и тихим, природа подходила. Для жены были важны голоса серых журавлей и другие вещи, все это там было", – рассказал новый владелец дома Янно.

"Они сказали, что им это очень подходит, что они хотят перебраться из города в сельскую местность, хотят стать деревенскими жителями", – вспоминает сын Хели Мадис.

По словам маклера Терье Вырк, семья дважды приезжала смотреть дом: сначала 7 октября, а потом 22 октября для более тщательного осмотра. Маклер подчеркнула, что будущие покупатели детально осмотрели все помещения и участок, и никаких претензий на тот момент не возникло.

"Это был большой участок. В лес мы не пошли, немного прошлись по полю, осмотрели все постройки, вода в дом поступала, колодец работал", – добавила Вырк.

В начале ноября 2022 года у хаапсалуского нотариуса Эхи Науди был подписан договор, согласно которому таллиннская семья приобрела за 130 000 евро целых два объекта недвижимости: хутор Таммику с 10 гектарами пахотной земли и небольшой участок Кирси с подсобными постройками, через который проходит единственная дорога к старой жилой риге.

В сделке участвовало пять человек: со стороны продавцов – Хели и трое детей ее сестры, со стороны покупателей – жена Янно Мерийн. При этом в сделке была пара нюансов: во-первых, продавец согласился с графиком платежей, потому что у покупателя не было всей суммы, а во-вторых – как следствие первого – в собственность покупателя переходила только половина дома. Вторая половина дома должна была перейти в собственность после получения оставшейся суммы.

"У них не было достаточно денег. Если я правильно помню, у них был план немного улучшить его [дом] и взять кредит в банке. В ноябре у нотариуса договорились, что мать получит 10 000 из своих 35 000 евро сразу, а остальные 25 000 в июне следующего года, то есть через шесть месяцев", – пояснил Мадис.

Хели призналась, что была наивной, согласившись на график выплат: "Я была совершенно наивна, не имела дел с недвижимостью и подобными вещами. Они показались мне симпатичными людьми, поэтому у меня не возникло никаких подозрений, что все будет как-то иначе".

Проблемы с домом

Ничего не предвещало проблем. Новые жильцы справили в доме Рождество, а после Нового года приступили к ремонту. Но в первые месяцы 2023 года – по словам Янно, примерно в конце февраля – возникли проблемы со скачками напряжения: в комнатах периодически пропадало электричество, а водяной насос сломался. По словам Янно, только тогда он обнаружил, что главный распределительный щит находится в амбаре и что он старый и сломанный.

"Старый рубильник, установленный в 1960-х или 1940-х годах, пожароопасный. То есть опасный для жизни, все это добро тут могло сгореть", – рассказал Янно.

Следующая проблема возникла с колодцем, который якобы не давал семье с детьми достаточно воды для ежедневного использования. Хозяин дома пытался самостоятельно заменить насос в колодце, но безрезультатно.

"Где-то в земле эта скважина была уплотнена какой-то автомобильной камерой. Простите меня, это не колодец. Почему вы пишете, что у вас есть вода и работающая скважина?" – продолжил Янно.

Учитывая именно такие скрытые проблемы, парламент в 2021 году включил в Обязательственно-правовой закон несколько подробных статей, которые впоследствии легли в основу нескольких прецедентных решений Госсуда.

По словам судьи Кай Хярманд, которая рассмотрела десятки подобных споров, важно, чтобы о недостатках было сообщено в течение трех месяцев после передачи владения. С этого момента отсчитывается три года, в течение которых необходимо достичь компромисса или обратиться с иском в суд.

"Именно поэтому срок уведомления о недостатках относительно короткий, чтобы можно было максимально быстро зафиксировать ситуацию. Это важно для обеих сторон", – пояснила Хярманд.

Семья Янно временно жила в съемной квартире в Кейла-Йоа, занималась ремонтом хутора в Ляэнемаа и постепенно обнаруживала, по их словам, все новые скрытые недостатки. Например, что последняя жившая в доме женщина кормила деревенских кошек, которые продолжили являться на хутор после ее смерти, а теперь выяснилось, что животные процарапали дыры в тростниковой крыше и в доме воняет их мочой.

Новые хозяева рассказали о своих бедах соседям и даже живущим в соседней деревне родственникам Хели, но не сообщили о проблемах черным по белому или в какой-либо письменно воспроизводимой форме. Лишь в конце мая они пару раз позвонили маклеру Терье Вырк. По словам маклера, разговор во время звонка был неопределенным. "Я не поняла, что я должна передать собственнику. Я попросила их письменно сформулировать, чего они хотят, и отправить собственнику, продавцу или мне. Но такого письма не было", – сообщила Вырк.

По оценке покупателей, цену за дом следует снизить на 30 000 евро

Только 5 июля, когда пришло время подписывать договор вещного права, новые жильцы заявили, что дом имеет ряд недостатков и что цена должна быть снижена на 30 000 евро. В тот день сделку не заключили, но продавец согласился обсудить конкретные расчеты стоимости устранения предполагаемых недостатков.

"Мы были открыты для компромисса, безусловно. Может быть, они что-то упустили. Ладно, вполне человеческая ошибка. Если это мелочь, мы можем пойти навстречу, не проблема", – заверил Мадис.

"И 12 августа я получила по почте эти ценовые предложения: одно на 69 000, а другое на 60 000. У меня ноги подкосились. А потом я подумала, неужели мне теперь придется брать кредит, чтобы оплатить им ремонт старого дома", – сказала Хели.

"Там приведены безумные вещи. Они дважды приезжали смотреть дом, а позже заметили, что в доме пахнет кошачьей мочой, и из-за этого нужно разобрать все полы в доме и забетонировать их. И мы должны заплатить за все это, потому что в доме пахло кошачьей мочой", – добавил Мадис.

По словам Хели, Мадиса и их адвоката, одно дело, что Янно сам является строителем, поэтому он более чем компетентен, чтобы понять, что они покупают, но, с другой стороны, в предложениях, которые он получил от строительных компаний, полно воды и ненужных работ. Например, в другой фирме стоимость бурения скважины в два раза ниже. А заменить воздушные линии на подземные предлагается за безумную цену в 9000 евро. Еще одним загадочным моментом, по словам Мадиса, было рытье скважины восьмитонным экскаватором, размер которого больше подходит для строительства подземной парковки, чем колодца.

"Сорок восемь часов работы экскаватора. Это 960 кубометров грунта, восьмитонным экскаватором, это примерно 64 грузовика. Для бурения скважины. Может быть, они хотели прокопать путь до Австралии", - прокомментировал требования новых владельцев адвокат Хели Индрек Весо.

"Если посмотреть на сумму, которую они запрашивают, или на список недостатков, то сумма почти равна цене самой недвижимости. Это явная попытка запугать людей", – считает Мадис.

Двое из трех детей сестры Хели в итоге махнули рукой и заключили с покупателями соглашения, что оплатят ущерб за счет оставшейся суммы за участок Кирси. Но, по мнению Хели, новый владелец просто хочет получить ее родной дом за полцены. В конце лета Хели обратилась в суд, после чего новые жильцы обнаружили еще целый ряд предполагаемых недостатков, от протекающих труб до пожароопасных очагов отопления.

"Мы и так сначала закрыли глаза на тему с электричеством, не стали сразу требовать от них чего-то. Я сказал: ладно, мы сами все починим. Но затем начало выявляться одно за другим: очаги отопления, электричество, вода, дом меньше, чем должен быть, в фундаменте дыра, скрытая за кирпичными обломками. В какой-то момент чаша терпения переполняется", – сказал Янно.

"Я не думаю, что в объявлении о продаже предложили что-то не так. В нем говорилось о доме, нуждающемся в ремонте, никто не предлагал им виллу в Виймси", – отметила Хели.

"Если честно, это немного напоминает истории из Америки, где все судятся и пытаются вернуть деньги. Любой, кто посмотрит на это объявление, поймет, что ключевой ценностью в этой сделке является земля и лес, здесь шесть гектаров земли, два с половиной гектара леса. Если заглянуть в данные Департамента статистики, можно увидеть, что стоимость этой земли и леса составляет от 40 000 до 50 000 евро. И теперь, по их утверждениям, дом стоит 30 000 евро, а исправление недостатков – почти 60 000 евро", – прокомментировал претензии покупателей Мадис.

Число подобных споров растет

Подобные споры возникают все чаще. Только на прошлой неделе газета Tartu Postimees писала о том, как продажа дачи на берегу Чудского озера обернулась для семьи требованием о возмещении ущерба в несколько десятков тысяч евро. А актер Ян Ууспыльд должен был вернуть покупателю своего дома почти 40 000 евро, поскольку суд установил, что стены были плохо утеплены.

При этом бросается в глаза, что истцы часто сами имеют образование в области строительства и поэтому разбираются в вопросе до мелочей.

"Да, это довольно распространенный спор в наши дни: соседи, бросающие мусор в чужие сады, не функционирующее квартирное товарищество, недостатки в здании. Наиболее яркие примеры – стены, утепленные мусором, домовый гриб. Это те вещи, которые можно обнаружить до покупки с помощью строительной экспертизы", – пояснила судья Кай Хярманд.

По словам экспертов, одно дело, когда люди привыкли к разным стандартам жизни, и тогда приходится спорить о том, что является разумными ожиданиями и степенью износа здания. Другое дело, когда предыдущие жильцы намеренно скрывают тот факт, что, например, чердак дома сгорел, а крыша держится на честном слове. При этом от потенциальной ответственности не освобождает тот факт, что продавец, например, наследники старого хутора, ни дня не жил в доме.

По словам адвоката Весо и маклера Вырк, некоторые покупатели пользуются Обязательственно-правовым законом, чтобы при помощи скрытых недостатков снизить цену на недвижимость задним числом.

"К сожалению, это вовсе не люди с железными зубами и крючковатыми носами. Это очень милые люди, с которыми приятно иметь дело", – констатировала Вырк.

"Бывали и такие случаи, что исписывались страницы с перечислением всевозможных недостатков и замечаний к недвижимости, а потом покупатель все равно предъявлял претензии, мол, он нашел еще какие-то дефекты, в конструкциях или еще в чем-то"", – рассказал Индрек Весо.

"Четко определите, что вы продаете, каково качество этого дома. Даже если вы получили недвижимость в наследство, проверьте, все ли там в порядке, не заливает ли весной, не протекает ли крыша. Такие вещи можно выявить. Также можно обратиться за помощью к профессионалам", – посоветовала судья.

Если суд установит, что прежние владельцы хутора Таммику скрыли дефекты, сделка обернется для них убытками, поскольку помимо компенсации им придется оплатить судебные издержки, как свои, так и противной стороны.

"Если вы что-то продаете, то сразу пишите, что дом подлежит сносу, чтобы потом не было проблем. А еще для меня было неожиданностью, что объявление о продаже в интернете имеет больший вес, что то, под чем человек подписывается у нотариуса. Даже если у нотариуса он подверждает, что все подходит, то позже может оказаться, что все было не так, и он будет вправе требовать возмещения", – заключил Мадис.