"Падение цен на вторичном рынке, которое доступнее для эстонского жителя, было очень ощутимым, и на порталах недвижимости появилось огромное количество предложений, конкурирующих между собой. В некоторых случаях цены снижались вплоть до 10% от начальной", – подвела итоги 2024 года маклер Евгения Третьякова в веб-передаче ERR "Прямой эфир из Дома новостей".

Также рынок вторичного жилья оживили и так называемые инвесторы, которые покупали "убитые" квартиры и полностью их реновировали, чтобы перепродать.

"Сейчас цены на недвижимость замерли. На рынке новостроек – затишье, потому что застройщики ждут, когда покупатель, наконец, будет чувствовать себя уверенно", – сказала она.

При таком большом выборе клиент пытается найти идеальное сочное яблоко

Средняя сумма жилищного кредита в Харьюмаа, по данным Swedbank, составляет 154 000 евро. По словам маклера, скорее всего, в данном случае речь идет о хорошо отремонтированном вторичном жилье (двух-, трехкомнатных квартирах) или о новых двухкомнатных квартирах, которые обычно покупают люди в возрасте 30-35 лет, работающие в сфере медицины, ИТ услуг.

Предпочтения покупателей за последние годы изменились благодаря тому, что появился большой выбор. Застройщики предлагают разного сорта недвижимость, как в центре города со всеми удобствами, со встроенными спортзалами, так называемые жилые комплексы, где можно жить, работать, не выходя из дома. Также очень сейчас развивается пригородное направление, но недалеко от города, например, районы Тискре, Виймси, Пеэтри.

"При таком большом выборе клиент пытается найти идеальное сочное яблоко, где будут совпадать как и качество, так и локация, так и так называемые дополнительные "плюшки" – возможность парковки, кладовки, установки кухни или гардеробной за счет застройщика", – сказала Третьякова.

При покупке квартиры на вторичном рынке, смотрят на класс энергоэффективности здания, потому что есть определенные требования. По словам маклера, клиенты хотят, чтобы дома были реновированы и утеплены, так как от этого зависит сумма кредитования банком. Также при выборе вторичной недвижимости стоит помнить о подводных камнях, таких как плесень, шумные или неблагоприятные соседи, у которых есть долговые обязательства перед квартирным товариществом.

"Чтобы узнать соседей, я бы, наверное, сама прошла по квартирам и познакомилась с людьми, – рекомендует она. – Когда я представляю интересы покупателя, во-первых, звоню в фирму, обслуживающую дом, чтобы узнать, какие могут существовать проблемы. Мы говорим про утепление крыши, замену отопительной системы, канализационной системы. Во-вторых, важно пообщаться с председателем, который знает о жизни жителей все и даже больше. В-третьих, я бы рекомендовала непосредственно пообщаться с соседями сверху, снизу, сбоку и получить какую то информацию у них".

Увеличение НДС на 2% отразится на стоимости квартир не сразу

С 1 июля этого года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) вырастет с 22% до 24%. По словам маклера, для покупателей нового жилья первоначально ничего не изменится, так как сейчас спрос на новостройки все же не такой большой, как раньше.

"В перспективе, конечно, будет рост цен. Кроме того, будут расти цены на строительство. Количество сделок, скорее всего, вырастет. Увеличение цены произойдет, скорее всего, к концу года", – сказала Евгения Третьякова, добавив, что НДС распространяется только на новое жилье, ко вторичному рынку он не применяется.

От увеличения нотариальных тарифов и сборов до 25% с 1 марта, по словам маклера, выиграют нотариусы. "Практика нотариальных плат такова, что при покупке вторичной недвижимости сумма платы делится между участниками пополам. То есть тут как было, так и останется. Все ипотечные вопросы закрывает покупатель, – пояснила маклер. – А что касается покупки первичного жилья, то тут, конечно, сумма будет достаточно ощутимая, потому что все расходы несет покупатель".

При покупке жилья обращайте внимание на соседей и на паучков

"Есть ряд моментов, которые нужно учитывать при покупке нового жилья. Например, акт приема передачи, который составляется совместно с застройщиком. Я рекомендую обратиться в компетентные компании, чьи лицензированные специалисты проверят правильность исполнения внешних работ – это правильная работа окон и дверей, правильно уложенный пол. Давать гарантии, что дом не развалится через 20-30 лет, мы не можем. Однако могу сказать, что качество строительства в Эстонии на достаточно высоком уровне, и многие европейские соседи берут с нас пример", – сказала маклер.

При покупке вторичного жилья надо обратить внимание на то, не имеется ли в квартире плесени.

"Плесень – это боль, как мне кажется, всех панельных домов в наших районах. Когда на улице сырость, плесень в квартирах легко можно заметить. Если на пластиковых окнах скапливается небольшой конденсат, это говорит о том, что квартира плохо проветривается, она влажная. И там, где есть конденсат, может быть и плесень. Следующий шаг – откройте пластиковые окна, посмотрите, что находится между рамами", – перечислила Евгения Третьякова.

Также следует обратиться к товариществу, узнать, нет ли среди соседей таких, которые несут в квартиры все подряд, нет ли в доме грызунов, паучков или тараканов. "Действительно, в некоторых домах Таллинна жители годами борются с такими соседями, но ничего не могут сделать. Они вынуждены терпеть невыносимый запах, пауков, которые заползают через вентиляционные шахты. При выборе квартиры я рекомендую также проверить труднодоступные места – под раковинами, под ковриками, где вся эта живность чувствует себя в безопасности. Самое популярное, с чем я сталкивалась, это кухонные помещения, где внутри шкафчиков или под раковиной можно обнаружить насекомых", – отметила маклер.

Перепланировка должна быть законной

"Перепланировка – это любимая спорная тема среди коллег, поверьте мне. Лучше на каждую переделку иметь соответствующие документы. В первую очередь это важно для страховых случаев. Если что-то пойдет не так, у вас будет соответствующий документ о том, что все проведенные работы выполнены законно. Поэтому лучше позаботьтесь о том, чтобы обратиться в управу, пригласить чиновника, сделать замеры и внести все данные в строительные реестры. В будущем это упростит продажу жилья", – сказала маклер Евгения Третьякова.