У Таллинна есть несколько тысяч муниципальных квартир, часть из которых принадлежит городу, а часть – построена по так называемой схеме PPP (государственно-частное партнерство), когда девелопер возводит дома, а город платит ему за их использование.

Самый крупный по объему денежных средств договор заключен с владельцем девяти домов на улице Раадику – фирмой Raadiku Arendus, которая за годы сменила несколько собственников. Согласно отчету за 2023 хозяйственный год, девять домов и один парковочный дом принесли предприятию доход в размере 12,2 млн евро.

Таллинн хочет добиться снижения стоимости аренды и таким образом сэкономить миллионы евро. Город остро нуждается в деньгах: для компенсации отмены платы за место в детском саду требуется примерно 10 млн евро в год.

"По нашим оценкам, город мог бы сэкономить более трех миллионов евро в результате переговоров. Но, конечно, это пока предварительная оценка, переговоры еще не начались", – сказал мэр Таллинна Евгений Осиновский (Социал-демократическая партия) в интервью ERR.

По его словам, еще одна причина для переговоров – истекающий в мае 2031 года договор.

"Нынешние владельцы прекрасно понимают, что город не будет продлевать договор на столь невыгодных условиях. А поскольку они тоже заинтересованы в долгосрочной стабильности, то заинтересованы и в переговорах", – отметил Осиновский.

Владелец домов не возражает против переговоров, но вопрос в том, действительно ли предприятие готово заключить с городом новый договор, который означал бы потерю четверти нынешнего дохода?

Член правления Raadiku Arendus Мартин Рекор сообщил ERR, что официально город к ним пока не обращался, а о планах мэрии он узнал из СМИ.

"Мы знаем, что город провел анализ будущих потребностей и заинтересован в начале дискуссий с Raadiku Arendus. Мы полностью открыты к диалогу и ждем обращения со стороны города", – сказал Рекор, добавив, что за эти годы в дома на Раадику было вложено множество дополнительных средств.

По всей видимости, обращения долго ждать не придется, так как времени у города нет.

"Наша цель – как можно быстрее сократить расходы. Уже сейчас этот договор обходится городу в 12 млн евро в год, и сумма ежегодно растет. Это очевидно неадекватно. Кроме того, два дома пустуют. На самом деле, у нас нет такой острой потребности в социальных жилых площадях", – заявил Осиновский.

По его словам, Таллинн заинтересован в отказе от части домов на Раадику.

"Это требует совместного анализа со стороны Департамента социальных дел и здравоохранения и Департамента городского имущества. Мы точно хотим отказаться от двух, возможно – от трех домов", – сказал он.

По словам отвечающего за социальную сферу вице-мэра Карла Сандера Казе ("Отечество"), на Раадику в основном расположены муниципальные жилые площади, всего около 1200 квартир.

"Аренда зданий на Раадику обходится городу дорого, и по истечении срока договора условия все равно пришлось бы пересматривать. Сейчас задача Департамента городского имущества – начать переговоры раньше. Но эти здания понадобятся городу и в будущем", – пояснил он.

Осиновский отметил, что результата в ходе переговоров хотелось бы достичь к концу года, но процесс может затянуться до следующего.

Стоимость договора будет расти

Отвечающий за городское имущество вице-мэр Вильяр Яаму рассказал ERR, что он и ранее предлагал решения для проблемы муниципального жилья, но партнеры из коалиции его инициативы не поддержали.

Так как именно Яаму должен представить мэрии детальные предложения и расчеты, у него самые точные данные: в этом году Таллинн заплатит Raadiku Arendus 11,21 млн евро.

Договор не содержит фиксированной суммы – ежегодная арендная плата индексируется по двум параметрам: ежегодному росту аренды в 2% и переменной составляющей, привязанной к индексу потребительских цен.

По весенним прогнозам Минфина, в 2026 году стоимость договора вырастет на 467 200 евро, а в 2027 году – на 350 400 евро, при условии что все квартиры будут сданы в аренду. То есть через два года расходы Таллинна превысили бы 12 млн евро в год.

Яаму не стал спекулировать, насколько реально уменьшить арендную плату и можно ли отказаться от части квартир. "Переговоры только начинаются", – отметил он.

Дома на Раадику были построены в 2009–2011 годах, договор с городом был заключен в марте 2008 года.

Изначально препдриятие Raadiku Arendus принадлежало двум фирмам (Astlanda Ehitus и Vallikraavi Kinnisvara), среди владельцев которых числились, например, Яанус Отса, Олаф Херман, Каупо Кольсар, Айвар Туулберг и Райво Ранд. В настоящее время фирмой Raadiku Arendus управляет девелоперская компания Lumi Capital, членами правления являются Мартин Рекор и Марис Приско. Владельцем предприятия является базирующийся в Лондоне инвестиционный фонд Intermediate Capital Group.

У города есть и другие невыгодные договоры

В городе есть и другие договоры, касающиеся муниципальных домов и реализованные по схеме PPP. Например, в другой части Ласнамяэ, рядом с предполагаемым местом будущей Таллиннской больницы, владельцем муниципальных домов является фирма Loopealse Elamu, чьи бенефициары – все те же Яанус Отса и Олаф Херман.

Согласно отчету за прошлый хозяйственный год фирма Loopealse Elamu получила почти 4 млн евро дохода, годом ранее – более 3,7 млн.

По словам Осиновского, у города есть и другие договоры, заключенные по схеме PPP.

"Многие из них были заключены еще при [бывшем мэре Таллинна, лидере Центристской партии Эдгаре] Сависааре, но договор по Раадику особенно затратный и скоро истекает – именно поэтому сейчас подходящее время для его пересмотра. Очевидно, что финансовые интересы города и девелопера расходятся, но обе стороны хотят прийти к долгосрочному решению", – сказал Осиновский.

Яаму сообщил, что по состоянию на июль у Таллинна было 3603 муниципальных квартиры и 1258 социальных. Окончательная потребность в жилье определится в апреле 2027 года, когда завершится переходный период новой жилищной концепции Таллинна.

"Имеющиеся данные указывают на необходимость отказаться от больших квартир на Раадику, отдавая предпочтение частному арендному рынку с поддержкой по потребностям", – добавил Яаму.

По словам Казе, суть новой жилищной концепции, на которую сослался Яаму, в том, что после окончания договора для многих людей изменится основаниt для пользования муниципальным жильем.

"Например, молодая семья, живущая сейчас в муниципальной квартире, может переехать в социальную. В ближайшие годы число пользователей социального жилья возрастет, а число пользователей муниципальных квартир уменьшится", – пояснил Казе.

У города есть аналогичные договоры и по муниципальным школам

Похожие договоры на десять школьных зданий Таллинн заключил с принадлежащей Урмасу Сыырумаа фирмой Vivatex Holding и предприятием BCA Center, принадлежащим упомянутым выше Отсу и Херману. Договоры были составлены в период, когда мэром города был Эдгар Сависаар. На момент заключения договоров мэром был состоявший тогда в рядах центристов Юри Ратас.

В 2022–2023 годах Таллинн добился пересмотра условий этих договоров в свою пользу. Осенью прошлого года мэрия решила выкупить находящееся в собственности Vivatex здание Каламаяской основной школы за чуть более 5 млн евро.

Занимавший тогда пост мэра Михаил Кылварт (Центристская партия) сообщил ERR, что новый договор с BCA сэкономит городу 17-18 миллионов евро до 2036 года, а изменение условий с Vivatex – еще около 20 миллионов.

Прежде чем были пересмотрены условия, за 15 лет Таллинн выплатил BCA и Vivatex за содержание школ 110 млн евро.

Повышение арендной платы принесет еще 1,5 млн евро

Идею отмены платы за место в детском саду с муниципальными квартирами связывает еще одно обстоятельство. А именно, Таллинн планирует повысить аренду на муниципальные квартиры на 20%, что должно обеспечить городу дополнительный доход в размере 1,5 млн евро в год.

Казе отметил, что Яаму действительно дважды за последний год предлагал мэрии повысить арендную плату как на муниципальное, так и на социальное жилье.

"Предложения предусматривали повышение аренды примерно на 20% и возможное введение платы за управление. Ожидаемый доход – около трех миллионов евро", – сказал Казе.

Однако 3 миллиона получить не удастся, так как Казе категорически против повышения арендной платы на социальное жилье, в котором проживают самые уязвимые категории – люди с особыми потребностями и те, кто испытывает материальные трудности.

"Я четко заявил: в текущей экономической ситуации повышение аренды в социальном жилье невозможно. Политическая договоренность – не поднимать цены на социальное жилье", – сказал он.

По его словам, снижение затрат по договору с Raadiku Arendus на 3 млн евро и повышение аренды на муниципальные квартиры на 20% могут в сумме принести городу около 4,5 млн евро.

Последний раз арендную плату на муниципальное жилье Таллинн поднимал в прошлом году, до этого она не менялась примерно десять лет.

Кто живет в муниципальных квартирах Таллинна?

• Всего заключено около 3500 договоров аренды
• 1300 – с вынужденными квартиросъемщиками
• 140 – с необходимыми для города работниками
• 350 – с молодыми семьями
• 1550 – по другим веским социальным причинам
• 70 – с учителями
• 80 – с врачами и медсестрами