Быстрый рост краткосрочной аренды, по сути превращающей квартиры в мини-отели, особенно в Старом городе Таллинна, создал ситуацию, в которой страдают одновременно местные жители, добросовестные арендодатели и само государство.

Чиновники Министерства экономики и коммуникаций (MKM) уже почти восемь лет подряд на встречах задают один и тот же вопрос: "Какую проблему мы решаем?" Даже после завершенного в сентябре 2025 года подробного и содержательного исследования стоимостью более 100 000 евро, которое выявило как проблемы, так и возможные пути их решения. Местные жители и участники рынка знали ответ на этот вопрос уже восемь лет назад.

Кроме того, чиновники MKM пытаются оформлять итоги встреч таким образом, чтобы они не отражали реальные обсуждения и позиции участников рынка. В чьих интересах проводится такая работа, остается непонятным. Ясно одно: страдает государство, которое, по оценкам, ежегодно недополучает около 50 миллионов евро налогов – средства, которые могли бы напрямую повлиять на качество государственных услуг, например, повысить зарплаты учителям и медицинским работникам.

Жители остались наедине со своими проблемами

Жители старого города Таллинна на протяжении многих лет обращают внимание на шум от праздников, проблемы с мусором, снижение безопасности и чувства дома, а также на превращение жилых домов в монофункциональные "единицы размещения", где постоянным жителям больше нет места. Кому захочется жить в доме, который из-за ежедневной смены соседей превратился в гостиницу?

Это не единичные случаи, а системная проблема, которую государство игнорирует на протяжении многих лет. Местные сообщества больше не верят обещаниям чиновников о "мягких мерах", которые якобы могли бы исправить ситуацию, заставив предпринимателей, использующих квартиры как гостиницы, менять свое поведение только через разъяснения и просьбы.

Жители старого города Таллинна, объединенные в сообщество Vanalinna Selts, уверены: так как регулирование размещения в жилых домах уже упущено, исправить ситуацию теперь можно только одним способом – передав право решения о предоставлении услуг размещения самим сообществам жильцов, то есть квартирным товариществам.

Регистрация и правила: упорядочение краткосрочной аренды защищает жителей и рынок

Согласие участников рынка было подтверждено на круглом столе 29 января 2026 года. Крайне важно дать определение услугам размещения и экономике совместного потребления, создать общегосударственную базу данных по деятельности в сфере размещения и ввести обязательную регистрацию гостей у поставщика услуг размещения. Это поддерживают местные жители, муниципалитеты, отели и поставщики краткосрочной аренды, но Министерство экономики и коммуникаций не прислушивается. Регистрация – это не запрет и не чрезмерное регулирование, это минимум, чтобы государство знало, кто действует на рынке.

По статистике примерно 20–30% ночевок не учитываются. Это ведет к неполной статистике туризма, ошибочным политическим решениям, значительным потерям налоговых поступлений, нечестной конкуренции для тех, кто соблюдает правила, а также создает угрозу безопасности.

Деятельность тех, кто работает "в тени", дискредитирует весь сектор, включая поставщиков краткосрочной аренды, стремящихся к честным и прозрачным правилам.

Недавний опыт Литвы показывает, к чему приводит отсутствие контроля над услугами размещения. В Вильнюсе рынок краткосрочной аренды развивался так же, как и в Таллинне, но отсутствие правовой ясности привело к конфликтам между жителями и предпринимателями и к разрешению проблем через штрафы. Литовские чиновники признают, что действующее регулирование больше не соответствует реальности и нуждается в изменениях. В Эстонии еще есть возможность действовать, прежде чем конфликты обострятся и единственным выходом станут судебные разбирательства.

Литва решила, что упорядочение рынка краткосрочной аренды – это не ограничение, а инструмент для обеспечения честной конкуренции. Четкие правила позволяют государству собирать налоги, снижать нечестную конкуренцию и создавать равные условия для всех поставщиков услуг размещения. При этом регистрация повышает безопасность гостей и способствует сохранению комфортной среды для местных жителей.

Чиновники и политики, которые не стремятся к росту налоговых поступлений и прозрачности рынка, не защищают ни здоровую деловую среду, ни интересы местных сообществ, ни налоговые доходы и безопасность Эстонии.

Бизнес не должен действовать за счет жителей

Важно четко разделять экономику совместного потребления и коммерческую деятельность в сфере размещения. Человек, сдающий свое жилье на пару недель, не сравним с тем, кто управляет несколькими квартирами с целью получения прибыли. Исследование, заказанное MKM, ясно показывает: около 90% предложений краткосрочной аренды по сути являются услугой размещения, а не совместным использованием жилья.

В текущей ситуации издержки размещения – шум, безопасность, уборка, износ общих помещений и т.д. – часто ложатся на плечи жителей. При этом отсутствуют единые обязанности и механизмы ответственности. Это не соответствует конституционным правам и принципу равных условий для ведения бизнеса.

Затягивание регулирования вызвано бездействием и сознательным торможением. В течение восьми лет отдельные чиновники блокировали конкретные шаги, что привело к разрушению сообществ Старого города, потере чувства общности и дома, неизбежности судебных разбирательств, нечестной конкуренции по отношению к отелям и зарегистрированным поставщикам услуг размещения, а также недополучению налоговых доходов в государственный бюджет.

Невольно возникает вопрос: почему государство создает более благоприятные условия для одних поставщиков услуг размещения, тогда как другие обязаны строго соблюдать правила? Действительно ли это отвечает интересам общества, или у чиновников MKM есть собственные мотивы?

Опыт других европейских городов ясно показывает: если заранее не контролировать рынок краткосрочной аренды, возникают кризисы, решение которых впоследствии обходится гораздо дороже и болезненнее. Эстонии не стоит повторять эти ошибки.