За последнее десятилетие рынок услуг по размещению в Эстонии изменился больше, чем может показаться на первый взгляд. Наряду с традиционными отелями и гостевыми домами вырос рынок краткосрочного размещения, то есть квартир, студий, дач и мини-гостиниц.

Это развитие является частью более широких изменений в экономике и само по себе является естественным и приветствуется. Разнообразное предложение обогащает рынок. Вопрос не в том, должно ли это существовать. Вопрос в том, отражают ли наши данные и регулирование реальную ситуацию и действуют ли равные условия конкуренции для участников рынка.

Согласно исследованию Министерства экономики и коммуникаций "Рынок краткосрочной аренды в Эстонии" за 2025 год, на рынке краткосрочной аренды в Эстонии насчитывается более 10 000 объектов размещения, в общей сложности около 50 000 спальных мест. Это значительная часть рынка размещения в Эстонии. 34% объема краткосрочной аренды сосредоточено в Таллинне и Харьюмаа.

Это же исследование показывает еще один важный факт: 93% краткосрочной аренды жилья приходится на объекты, в которых может быть размещено до пяти человек. Это означает, что большая часть спроса сосредоточена на небольших по объему объектах размещения. Согласно исследованию, большую часть предложения составляют именно одно- и двухкомнатные квартиры.

Тут мы и подходим к проблеме. В Эстонии официальная статистика по размещению собирается начиная с пяти спальных мест. Исторически это было логичным ограничением, поскольку предприятия по размещению рассматривались как отдельная категория. На практике это означает, что отели и крупные гостиничные комплексы полностью прозрачны для государства, но большинство объектов краткосрочного размещения остаются ниже этой границы.

В настоящее время в ежемесячной государственной статистике по размещению отражена лишь часть рынка. Если значительная часть людей останавливаются в объектах с менее чем пятью спальными местами, это не отражается в полной официальной картине. Это не оценка, а описание действующей методики. Гостиничный сектор регулярно предоставляет данные и подчиняется надзору. Однако индустрия краткосрочного размещения в основном действует вне поля зрения.

Полная статистика дала бы государству четкое представление о реальном объеме рынка размещения в Эстонии. Это создало бы более прочную основу для выработки политики, будь то маркетинговые решения, региональное планирование, влияние рынка жилья, анализ безопасности или защищенности. В кризисной ситуации государство нуждается в точном представлении о том, где и в каком количестве находятся люди. Если известно, какая доля размещения приходится на жилой фонд и в каких районах она сосредоточена, можно более точно оценить риски и реагирование на кризис.

Данные важны не только с точки зрения экономических показателей, но и с точки зрения безопасности и защищенности. Например, в области пожарной безопасности к гостиницам предъявляются подробные требования, которые учитывают, что в здании одновременно находится большое количество людей и ответственность за гостей несет профессиональный предприниматель. Гостиницы выполняют эти требования систематически и под регулярными проверками.

В случае многоквартирных и частных домов, как правило, исходят из требований, предъявляемых к жилым помещениям, предназначенным для постоянного проживания. Однако если в квартирах ежедневно меняются гости, а все здание фактически функционирует как гостиница, то фактическое использование сопоставимо с гостиницей. А применяемые правила при этом не сопоставимы.

Если хотя бы часть дома фактически используется для предоставления услуг по размещению, то это уже не является обычным жилым домом. Если квартиры не являются постоянным местом проживания постоянных жильцов, а постоянно сдаются в аренду гостям на короткое время, то речь идет о функциональной деятельности по предоставлению услуг по размещению независимо от того, как это записано в регистре и является ли поставщик услуг юридическим лицом. В то же время отели должны выполнять все требования, действующие в отношении гостиничного бизнеса, и такая ситуация создает неравные условия конкуренции.

Сбор информации о размещении, начиная с первого спального места, обойдется государству примерно в годовую зарплату одного сотрудника Департамента статистики. Взамен государство получило бы более полное представление о секторе, налоговые поступления от которого оцениваются в десятки миллионов евро. Туризм - это сфера, которая до пандемии коронавируса составляла около 30% экспорта услуг Эстонии. В случае столь важного сектора часть рынка не может быть статистически невидимой.

Самый серьезный вопрос касается будущего. Если мы не знаем точно, какая часть общего объема услуг по размещению приходится на жилой фонд и с какой интенсивностью она используется, то как мы будем оценивать риски через пять или десять лет? Если краткосрочное размещение будет все больше концентрироваться в определенных районах или зданиях, это может изменить как городскую среду, так и профиль рисков, а регулирование не сможет за этим угнаться.

Бездействие государства не является нейтральным выбором и не защищает свободу предпринимательства. Гостиничный сектор действует в условиях полного регулирования и отчетности, но быстро растущий сектор краткосрочного размещения не так прозрачен. Полная картина рынка размещения начинается с данных и заканчивается безопасностью. Без полной картины мы не можем с уверенностью утверждать, что конкуренция является честной, а риски правильно оценены.