В третьем квартале квартиры в Таллинне стоили на 23% дороже, чем годом ранее, когда высокий спрос привел к двузначному росту цен. Рост нетто-зарплаты жителей столицы в третьем квартале был почти в четыре раза медленнее, чем рост цен на квартиры. На доступность жилья также начал влиять рост процентной ставки Euribor, которая только сейчас постепенно начинает поднимать сумму кредитных платежей домохозяйств.

Однако быстрый рост цен на жилье и повышение процентных ставок - не единственные факторы, которые ухудшили доступность жилья для домохозяйств за последний год. Вдобавок влияет и быстрый общий рост потребительских цен, снизивший покупательную способность домохозяйств.

Кроме того, падение доступности квартир еще не полностью отражает влияние роста цен в новостройках. В этом году активно бронировали новые квартиры, но в статистику они будут включены только после завершения строительства, предположительно в следующем году. Предлагаемые цены на новостройки находятся на таком уровне, что они, согласно индексу доступности жилья Swedbank, для некоторых семей недоступны.

Рынок недвижимости охлаждается, цены пошли вниз

Эйфория на рынке недвижимости закончилась. Количество сделок на вторичном рынке в октябре и ноябре стало снижаться. Резко сократилось и бронирование квартир в новостройках. Если в 2017-2019 годах в среднем бронировали около 750 квартир за квартал, то в третьем квартале этого года показатель был в пять раз меньше. Предложение квартир увеличилось, в основном это произошло на вторичном рынке. Однако количество предлагаемых на продажу квартир в новостройках в третьем квартале также немного выросло, но на это частично повлияло падение числа бронирований. Застройщики более осторожны в выводе новых проектов на рынок и, скорее всего, занимают позицию выжидания.

За последний год спрос сильно превышал предложение, что привело к стремительному росту цен на квартиры. Теперь же, падение спроса при увеличении предложения квартир приведет к умеренному снижению цен на рынке недвижимости, что уже заметно по некоторым квартирам вторичного рынка. Добавились и льготные предложения в новостройках, которые не влияют на цену для покупателя и не будут отражены в будущей статистике. Например, на рынке можно найти предложения с бесплатной кухней или с компенсацией затрат на коммунальные услуги при покупке новой квартиры.

Коррекция цен окажет благотворное влияние на рынок недвижимости, поскольку стоимость квартир была завышена. В следующем году на доступность квартир повлияет, с одной стороны, улучшение соотношения цены и зарплаты, а с другой - рост стоимости кредитов. Рынки ожидают, что к середине следующего года шестимесячная процентная ставка Euribor вырастет примерно до 3,5%.

В Латвии и Литве также ожидается снижение цен на квартиры

В других балтийских столицах индекс доступности жилья от Swedbank также резко снизился. В третьем квартале рост цен на квартиры опережал рост заработной платы, а процентные ставки повышали стоимость заимствований для домохозяйств. В Вильнюсе доля новых квартир несколько выше, чем в Таллинне. В Риге, однако, наибольшая доля сделок приходится на квартиры вторичного рынка, а новых квартир немного.

В обоих городах активность на рынке недвижимости снижается. Swedbank ожидает, что снижение цен в Вильнюсе в следующем году будет примерно таким же, как и в Таллинне, в то время как в Риге оно будет более скромным.