На этой неделе Союз квартирных товариществ выступил с предложением наделить товарищества посредством общего собрания собственников квартир правом запрещать сдачу квартирной собственности в аренду. За такое решение должно быть отдано более половины всех голосов и более половины долевых частей, то есть требуется квалифицированное большинство.

"Арендные отношения играют очень важную роль в повседневной жизни квартирного товарищества. К союзу все чаще обращаются квартирные товарищества, недовольные происходящим в арендных квартирах, которые клиентам через различные порталы сдают посуточно", – пояснил член правления и руководитель юридического отдела союза Урмас Марди.

Он отметил, что постоянно сменяющиеся чужие люди небрежно обращаются с общим имуществом собственников квартир, шумят, нарушают правила обращения с отходами, курят где попало и паркуют машины как вздумается.

"Бывало и так, что имущество, находящееся в долевой собственности владельцев квартир, получало ущерб – например, прибывший поздно ночью постоялец, не найдя ключ, просто разбил стекло входной двери кирпичом. Другие жильцы дома не хотят оплачивать убытки, причиненные поставщиком услуг по размещению", – сказал Марди.

Союз передал свои позиции Министерству экономики, которое в начале лета подготовило концепцию изменения закона о туризме, направленную на упорядочение рынка краткосрочной аренды. В действующем законе о туризме краткосрочная аренда даже не выделена отдельно, в то время как доля гостевых квартир на рынке размещения постоянно растет.

По словам Марди, в особенно сложном положении находятся товарищества, расположенные в привлекательных туристических направлениях. В некоторых домах проживает всего пара постоянных собственников, а остальные жилые помещения являются инвестиционными квартирами. В таком случае постоянным жителям практически невозможно принимать планы по улучшению своего жилого дома, поскольку остальных владельцев это просто не интересует.

"Также падает стоимость недвижимости живущих в доме собственников, если вместо дома получается заполненный чужаками проходной двор. Это же, в свою очередь, может сформировать тенденцию, когда постоянные жители махнут рукой, съедут в другое место, и весь жилой район изменится", – констатировал Марди.

По оценке Союза квартирных товариществ, регулирование арендных отношений необходимо анализировать предельно тщательно, поскольку свобода предпринимательства является основным правом, а запреты и предписания должны быть пропорциональными. В то же время базовым правом людей является возможность чувствовать себя дома в безопасности и отдыхать.

Союз также привел практику других государств. Например, в Испании объединение собственников с прошлого года может одобрять или ограничивать сдачу квартир туристам большинством по меньшей мере в 3/5 голосов, а во Франции при определенных условиях туристическое размещение можно запретить двумя третями голосов.

Министр экономики и промышленности Эрки Кельдо сообщил ERR, что понимает озабоченность собственников и квартирных товариществ.

"Если краткосрочная аренда сопровождается шумом в доме, постоянной сменой гостей или другими нарушениями, у людей должна быть возможность защитить свой домашний покой. Никто не должен страдать из-за того, что использование соседней квартиры начинает явно портить повседневную среду проживания", – заявил Кельдо.

По его словам, для таких проблем нужно найти рабочие решения и при необходимости предоставить квартирным товариществам больше возможностей для борьбы с конкретными беспорядками.

В то же время следует проявлять большую осторожность в том, как далеко заходить с ограничениями. Кельдо пояснил, что подавляющее большинство собственников квартир пользуется своим имуществом ответственно, и из-за единичных проблемных случаев нельзя ущемлять права всех владельцев.

"У человека должно быть право решать, живет ли он в своей квартире сам, сдает ли ее в долгосрочную аренду или использует каким-либо иным законным способом. Задача государства – не решать за собственника, как он должен использовать свое имущество, если это не нарушает прав других", – заявил министр экономики.

Кельдо добавил, что неприкосновенность частной собственности и право человека распоряжаться своим имуществом являются основополагающими столпами свободного общества.

"Если государство начинает ограничивать это право, для этого должна быть очень веская и серьезная причина. Ограничение должно быть последним, а не первым решением. Частная собственность священна, и этот принцип необходимо защищать", – подчеркнул Кельдо.

Доход получает собственник, а последствия затрагивают всех жителей

Краткосрочная аренда квартир является проблемным вопросом и в Пярну. Вице-мэр этого города Сандер Кильк считает, что право голоса квартирных товариществ в вопросах оказания услуг по размещению и распределения сопутствующих расходов нуждается в расширении.

"В многоквартирном доме последствия несут постоянные жители, доход получает владелец квартиры, а у товарищества на сегодняшний день отсутствуют действенные рычаги влияния", – отметил Кильк.

Специфика Пярну заключается в сильной сезонности: летом квартиры активно используют для кратковременного размещения, а вне сезона они часто пустуют. По мнению Килька, это может не способствовать развитию города в целом, поскольку ослабевает чувство общности, сокращается предложение местных услуг и возникают проблемы, связанные с эксплуатацией и отоплением жилых помещений.

Он сослался на недавнее исследование, согласно которому рост объемов краткосрочной аренды сокращает число предложений долгосрочной аренды и повышает цены на жилье.

"Воздействие сильнее как раз в привлекательных для туристов регионах. Поэтому в случае Пярну речь идет не об абстрактном риске будущего, а о вопросе местной среды проживания и жилищного рынка, существование которого уже подтверждено заказанным самим государством исследованием", – констатировал Кильк.

Он подчеркнул, что Пярну не добивается запрета на краткосрочное размещение, а хочет найти баланс между туризмом, предпринимательством и круглогодичной средой проживания, для чего необходимы правовые и экономические инструменты. Там, где концентрация сезонного размещения начинает ущемлять интересы местных жителей, должна быть возможность регулировать ситуацию.

По словам Килька, следовательно, нужно повышать мотивацию собственников сдавать жилые помещения в долгосрочную аренду и создавать для этого подходящие стимулы.

Вице-мэр Пярну предложил закрепить в законе следующее: если квартира сдается в аренду на срок до 60 ночей в год, это считается экономикой совместного потребления, а если дольше – хозяйственной и профессиональной деятельностью.

Также Кильк хочет, чтобы статистику предоставляли и места размещения всего с одним койко-местом, поскольку в Эстонии преобладают небольшие участники рынка.

По его словам, при нынешнем пороге за рамками остается именно та часть рынка, чей объем и расположение имеют важнейшее значение для жилищной политики, развития туризма и вопросов безопасности.

Вице-мэр Пярну подчеркнул, что город не стремится к ограничению краткосрочной аренды или добавлению новых требований для какого-либо участника рынка, а хочет, чтобы при оказании одной и той же услуги действовали одинаковые правила, а человек, сдающий свое жилье лишь время от времени, оставался вне этих правил.

Министерство внутренних дел хочет получить доступ к данным постояльцев

МВД считает важным, чтобы обязанность регистрировать пользователей услуг по размещению распространялась на всех без исключения поставщиков таких услуг, а также чтобы арендодатели делились этими данными по запросу с учреждениями безопасности.

Советник отдела охраны правопорядка и производства по делам о проступках Министерства внутренних дел Отт Аарма обосновал эту необходимость обеспечением безопасности: важно знать, кто именно останавливается в каком-либо объекте размещения, независимо от формы оказания услуг или платформы, через которую они бронируются.

"Если в розыск объявлен кто-то, кто, как правило, представляет опасность для себя или окружающих, мы должны иметь возможность обнаружить его в течение этих суток. Чтобы знать, где он находится, такая обязанность необходима – тем более, если учесть, какую значительную долю рынка сейчас составляют новые поставщики услуг размещения, – заявил Аарма. – В противном случае люди, которые не хотят, чтобы их нашли, будут пользоваться исключительно их услугами".

Если в настоящее время в отелях по-прежнему преобладают бумажные карты, на которых гости заполняют свои данные, то, по словам Аарма, более оперативным решением стал бы единый центральный портал, куда поставщик услуг вносил бы данные постояльцев и откуда можно было бы проверять информацию с помощью автоматических запросов.

"Тогда мы сможем сверять их со своим списком разыскиваемых лиц: в нем фигурируют как лица, находящиеся в розыске, так и другие категории разыскиваемых граждан. И если мы получаем ответ о том, что да, этот человек находится в объекте размещения X, мы можем отреагировать. В этом и заключается суть", – пояснил Аарма.

Согласно концепции законопроекта, Министерство экономики стремится упорядочить рынок краткосрочной аренды таким образом, чтобы регулирование стало более простым, понятным и эффективным в применении. При этом оно не должно создавать несоразмерную административную нагрузку для государства, самоуправлений или предпринимателей.

Министерство экономики надеется направить законопроект на согласование в последнем квартале текущего года, а его предполагаемое вступление в силу намечено на 2027 или 2028 год.