На рынке арендных квартир Виймси уже по меньшей мере три года кипят по-настоящему шекспировские страсти. Последним из непосредственных участников событий стал владелец трехкомнатной квартиры в самом сердце поселка по адресу Хеки теэ Руслан Шабанов, переехавший в Эстонию 10 лет назад. 

"Мы сами из Латвии. Я работал вместе с супругой в авиакомпании AirBaltic. Я пилот, была также офисная работа. Супруга тоже работала в авиакомпании на тот момент. И пришло интересное предложение из новой авиакомпании, которая была основана здесь, в Эстонии, на том, что оставалось от Estonian Air", - поделился Шабанов.

Весной 2023 года пилот и расследователь авиационных происшествий вместе с супругой Натальей приобрел квартиру в Виймси. Шабановы вложили немало средств в ремонт, но мирную жизнь в поселке на границе Таллинна пришлось поставить на паузу: Шабанову предложил контракт лоукостер Ryanair и весной 2024 года семья приняла решение о переезде на новое место работы Руслана - в Андалусию, и сдаче квартиры в аренду. 

"Занимался квартирой маклер, который нас убедил, что это достойная семья, которая заинтересована в нашей квартире", - рассказал Шабанов.

Квартиру Шабановых сняла пара с двумя детьми. Но идиллия между съемщиками и арендодателями длилась всего лишь полгода. Последние разошлись, и в квартире осталась лишь женщина - Кайри. Ее фамилию мы не называем и не показываем лицо в интересах ее несовершеннолетних детей.

"Начались задержки платежей: "Я ничего платить не буду. Это его ответственность. Почему я должна платить за эту квартиру?" В общем, как-то этот момент мы смогли урегулировать. Но договор был в последний момент исправлен и заключен только с ней", - сказал Шабанов.

Дальше Шабановы терпели перебои с платежами до середины апреля 2025 года - срока окончания договора об аренде. Казалось бы, заподозрить неладное владельцы квартиры должны были уже тогда, но...

"Эта женщина сказала, что ей очень хотелось бы остаться в квартире, что у нее очень сложная финансовая ситуация, что она расходится со своим партнером. Мы пошли навстречу", - объяснил Шабанов.

По словам эксперта в области недвижимости Тыну Тоомпарка, первый красный флаг для арендодателя - это задолженности по платежам. 

"Поэтому я объяснил, что если ты хочешь оставаться в этой квартире, давай мы тогда начнем с того, что ты начнешь платить, оплачивать счета в нормальном порядке, как установлено в договоре. Она выполнила эти обязательства" - объяснил Шабанов.

Шабановы продлили срочный договор об аренде до августа, а в августе до ноября. И в конце лета 2025 года начинается переломный момент этой истории. Арендатор решается попросить в переписке владельца квартиры о еще одной уступке.

Как видно из предоставленной "Очевидцу" переписки, квартиросъемщица просит составить Шабанова похожий договор об аренде, в котором будет написано, что она платила тебе аренду наличными 600 евро в мае, июне и июле, чтобы волость Виймси продолжала оказывать ей финансовую поддержку. Шабанов отказывается, и арендатор сообщает, что тогда ей просто нечем будет платить за аренду.

Отказ в подделке документов, о подозрении в которой, по данным "Очевидца", Руслан уведомил волость Виймси, становится точкой обратного отсчета в отношениях сторон. 

Кайри попадала в похожие истории и раньше

Перечисление всех претензий и поломок в квартире заняло бы слишком много эфирного времени, и мы бы это не упомянули, если бы не тот факт, что за полтора года до событий по адресу Хеки теэ 6, практически идентичная история произошла с владелицей квартиры в доме на той же улице Анной, которая соглашается рассказать о ситуации, но после всего пережитого не перед камерой и не под своим именем. Договор между сторонами был заключен ровно на год и поначалу все шло хорошо, но…

"Началось все, наверное, месяца через три, когда у нее на кухне отвалился шкафчик, и я прислала туда людей, которые занимаются ремонтом. Она мне позвонила и сказала, что ей эти люди не понравились, они слишком старые. Тогда она вызвала другого мужчину заниматься ремонтом кухни. И через две недели мне уже звонила полиция: она заявила на мужчину в полицию, потому что он обратно не принес ей этот шкафчик. В конечном итоге, этот мужчина нашел меня на Facebook и спросил, может ли он мне в руки передать этот шкафчик, поскольку он не может контактировать с этим человеком", - рассказала Анна.

Мелочи начали складываться в мозаику: каждое мелкое ЧП в квартире или напоминание о том, что нужно подать показания счетчиков или оплатить счет сопровождалась оскорблениями, выставлением условий, при которых Кайри начнет платить за аренду и угрозами подать в суд.

"Это было каждые две недели. Изначально она кетчупом испачкала какую-то соседскую дверь, потом подлила помои под другую дверь. Затем у нее на машине не было техосмотра, текло масло, и она залила парковочные места. Целый год я жила как в аду" - вспоминает Анна.

По словам жительницы Виймси, арендатор не покидала квартиру еще месяц после того, как истек срок действия договора. В итоге Анна осталась не только с долгами за коммунальные услуги, но обнаружила свою квартиру частично без мебели. Дальше, по ее словам, начались угрозы от сожителя съемщицы.

"Он мне начал писать, что мебель, которую она забрала, находится у него в гараже. Поэтому я должна за год проплатить аренду за эту мебель. И если я этого не сделаю, он знает, в какой школе учится мой ребенок. Он знает, что мы живем в Виймси и нам будет плохо. Как мне, так и моему ребенку", - рассказала Анна.

Отчаявшись, Анна обратилась в полицию в связи с угрозами и описала свою ситуацию в одной из местных групп в Facebook - без имен. Как видно из предоставленных "Очевидцу" переписок, с Анной связываются и просто любопытные, и теперешние соседи Кайри, и те, кто знает ситуацию не понаслышке. 

Арендная плата перестает поступать с октября

Следующим арендодателем на очереди стал Шабанов. В конце лета 2025 года в его квартире прорывает трубу, что в итоге приводит к новому витку конфликта между сторонами вплоть до заявлений в полицию. Шабанов предлагает закончить договор и подключает юриста. Последний сообщил нам, что плата за аренду - 800 евро в месяц и коммунальные перестают поступать с октября. За месяц до того, как в ноябре должен истечь официальный срок договора, арендатора ставят в известность о том, что она должна покинуть квартиру.

"Юрист проинформировал, что 1 ноября она должна покинуть квартиру. Мой маклер, который ее фактически пригласил в квартиру, тоже ее проинформировала о том, что все, договор аренды заканчивается. То есть все пункты протокола были выполнены", - сказал Шабанов.

Но Кайри заявляет арендодателю и маклеру, что никого в квартиру 1 ноября пускать не собирается. Шабановы решают написать о своей ситуации в Facebook. После того, как арендатор увидела, по ее словам оскорбительный для нее пост, она отказывается и платить.

"Для арендодателя, который сдает всего одну квартиру, это может быть катастрофой. Возможно, он рассчитывал на эти деньги как на часть своего дохода. Возможно, это вообще важнейшая часть его дохода. Возможно, ему нужно платить банку по кредиту. А банку ведь все равно, что арендатор не платит. В итоге выходит, что потеря дохода за квартал - за три месяца аренды - может оказаться катастрофической и привести арендодателя к банкротству", - отметил Тоомпарк.

И если жители Таллинна могут в ускоренном порядке решать споры, возникшие в ходе аренды квартир, в Комиссии по аренде, то жители всей остальной страны, в том числе Виймси, расположенного всего в 12 километрах от центра столицы, столкнувшись с недобросовестным съемщиком или арендодателем вынуждены оббивать пороги судов. 

Шабанов разрывается между оплатой двух квартир - в Испании и Эстонии и начинает готовить иск о выселении. Он обращается во все возможные инстанции, в том числе к волости, к полиции. Руслан пытается проводить собственное расследование и выясняет, что съемщицу его квартиры уже привлекали к уголовной ответственности, и - неоднократно за административные правонарушения.

"Самое простое - загуглить информацию об арендаторе, посмотреть, не всплывает ли что-нибудь "интересное" в кавычках. Стоит задаться вопросом: хотел бы я вступать с этим человеком в долгосрочные деловые отношения и доверять ему имущество очень большой ценности? Второе - проверить задолженности, например, через кредитные базы данных, где отражаются долги по банковским кредитам. Также стоит посмотреть судебные решения. При этом нужно учитывать, что умные мошенники скрывают свои имена за инициалами, и тогда никакой информации можно и не найти" - говорит Тоомпарк.

31 декабря прошлого года - после очередной публикации Шабановых в соцсетях - Кайри сообщает, что в январе готова покинуть квартиру, начиная со слов: "привет, слабоумные и беременные"...

Ответ Кайри

В середине января, в день освобождения квартиры "Очевидец" отправляется в Виймси и пользуется возможностью услышать и версию Кайри, в частности, попросить прокомментировать утверждения о том, что, как утверждает Руслан, она незаконно находилась на территории его квартиры и спровоцировала задолженность почти в 3000 евро.

Кайри в начале объявляет, что действительности соответствует ли то, что собственник квартиры отличается извращенными манерами, затем сообщает, что за квартиру все оплачено, и это, наоборот, Руслан ей должен. Она не заглушает машину и ведет репортера в квартиру, где ее настроение резко меняется.

Позже "Очевидец" связывается с Кайри, чтобы все-таки выслушать ее версию, но она готова отвечать только по почте. По ее словам, закон нарушил только Руслан Шабанов, предупредивший ее всего лишь за месяц, а не за три, вот только речь идет не о бессрочном договоре, в случае которого должен соблюдаться этот срок. Кроме того, она утверждает, что оплачивала коммунальные счета - но за свое потребление. Вдобавок в письме она приводит аргументы, почему она не была должна платить за некоторые месяцы пребывания в квартире.

"Начиная с ноября Руслан стал заказывать у AS Ühisteenused штрафы на мое парковочное место - несмотря на то, что парковка была оплачена авансом на два месяца вперед. Всего было выписано 7 штрафов по 60 евро, что в сумме составляет 420 евро. Эта сумма также была вычтена из сентябрьской арендной платы, с чем Руслан не захотел прийти к соглашению. Поскольку на данный момент у Руслана имеются неоплаченные штрафы, которые были выписаны незаконно, а также невозвращенные средства за плату за парковочное место и компенсация за уничтоженное имущество на сумму 140 евро, то при корректном расчете получается, что на данный момент его задолженность передо мной составляет 860 евро", - заявила Кайри.

Руслан парирует, что никакого аванса за парковку не существовало. Кайри добавляет, что у нее никогда не было проблем с арендодателями, а вот Руслан не первый раз терроризирует съемщиков. 

Кроме того, по ее словам, в октябре 2024 года он начал присылать ей свои фотографии и странные предложения по работе, которые выполнять не собирался.

Руслан эту информацию не отрицает, признавая, что в какой-то момент общение со съемщицей действительно было дружеским - до того, как все коммунальные проблемы скрутились в Гордиев узел. 

Тема борьбы арендодателей со съемщиками и съемщиков с арендодателями, несмотря на годы освещения в СМИ, остается вечной: как сообщили в столичной комиссии по аренде, только в прошлом году им было подано 166 заявлений - как собственников, так и съемщиков, против 127 заявлений в 2024 году.

В Facebook даже возникло целое сообщество Põrgulikud üürilised или, по-русски, "Адские съемщики", где с завидной регулярностью появляются публикации от владельцев квартир о недобросовестных арендаторах и даже владельцах квартир.

"Там довольно катастрофические кадры, как все ломают и разрушают. Доходит до того, что рассказывают истории, как мебель выносят или топят ею печь. Конечно, нужно быть внимательным и следить за своей собственностью, но это не дает никому права топить печь стулом", - сказал Тоомпарк.

Как заключает Тоомпарк, на рынке арендной недвижимости давно назрели перемены.

"Я являюсь членом правления Союза фирм по недвижимости, и мы уже 15 лет обсуждаем, что нужно дать арендодателям больше свободы. Если мы сможем легко избавляться от проблемных арендаторов, найдутся арендодатели, готовые пойти на этот риск - при условии, что им дадут больше свободы и снимут ограничения. Это позволит действовать без необходимости ждать появления многомесячной задолженности по аренде, прежде чем предпринимать шаги к расторжению договора", - подытоживает Тоомпарк. 

Шабанов, получив квартиру в свои руки, задумался о ее продаже и параллельно готовит иск о взыскании долгов с арендатора. Она же намерена подать иск в суд на Шабанова за нарушения с его стороны, клевету и ущерб репутации.