При приватизации дач под Маарду дополнительные сложности создает российское гражданство

Процесс приватизации участков в садоводческих кооперативах в волости Йыэляхтме под Маарду, которые в народе называют "Пильпакюла" или "Шанхай", столкнулся с дополнительными сложностями: поскольку земле оставили коммерческое назначение, при ее покупке гражданами третьих стран требуется согласие местного самоуправления. Местные власти не считают разумным заниматься таким большим количеством отдельных ходатайств и просят государство взять на себя вынесение соответствующих решений.
Пильпакюла занимает территорию площадью около 1,6 квадратных километра в деревнях Юльгазе и Каллавере в волости Йыэляхтме. В ходе земельной реформы эта территория перешла в собственность местного самоуправления, которое в 2019-2020 годах продало землю арендовавшим ее садоводческим кооперативам. После этого волость начала вводить детальные планировки, позволяющие преобразовать участки в кооперативах в отдельные объекты недвижимости средней площадью около 900 кв. метров. К настоящему времени введено 5 планировок, еще 11 инициированы и на две планировки поданы ходатайства об их инициировании.
При этом, в отличие от большинства садоводческих кооперативов в Эстонии, земля в Пильпакюла имеет коммерческое, а не жилое назначение. В процессе планировок волость просила Земельный департамент изменить назначение земли, но ведомство в этом отказало, сославшись на государственный интерес: если в будущем в этом месте потребуется добывать полезные ископаемые, то это будет проще сделать, если у земли останется прежнее назначение.
Наплыв ходатайств
В связи с этим волость столкнулась с новой проблемой: немало пользователей садоводческих участков имеют гражданство третьих стран (в том числе России), и для продажи им земли коммерческого назначения требуется согласование местного самоуправления. Например, в 2019 году волость получила 81 такое ходатайство, в том числе 32 от "серопаспортников" и еще 32 от граждан РФ, а в 2021 году - 78, в том числе 44 от "серопаспортников" и 26 от граждан РФ. В 2020 и 2022 годах ходатайств было мало, поскольку их поступление зависит от сроков утверждения детальных планировок.
Подавляющее большинство ходатайств поступает от жителей Маарду и Ласнамяэ, постоянно проживающих в Эстонии на основании долгосрочного вида на жительство и являющихся членами садоводческих кооперативов. В 2019 году волость удовлетворила 72 из 81 ходатайства, а в 2021 году - 76 из 78.
Столкнувшись с наплывом ходатайств, волость Йыэляхтме в начале января направила в правительство обращение с просьбой оценить, насколько целесообразно возлагать на местное самоуправление эти задачи, как требует действующая редакция закона, особенно с учетом изменившейся ситуации в сфере безопасности.
"Мы ждем позицию государства: продолжится ли продажа земли негражданам, поскольку поднимался вопрос о том, что это нужно пересмотреть. И если продолжится, то является ли вообще выдача таких согласований местным самоуправлением обоснованной и разумной, и если такие согласования нужно давать, то должно ли это быть задачей местного самоуправления или же это должно быть учреждение в сфере безопасности, которое оценивает, является ли конкретный гражданин угрозой для безопасности Эстонской Республики", - сказал ERR волостной старейшина Андрус Умбоя.
Он пояснил, что у волостной администрации нет реальных возможностей оценивать такие ходатайства.
"Проблема возникает в тот момент, когда у нас спрашивают разрешение продать эту землю негражданину, и мы должны дать это согласие или отказать в нем. У нас отсутствуют для этого ноу-хау, чтобы оценивать, может ли негражданин это приобрести. Мы даем эти согласования относительно формально", - сказал Умбоя.
Раньше волость в подобных ситуациях обращалось в Министерство внутренних дел, Департамент полиции и погранохраны и Полицию безопасности (КаПо) для получения соответствующих оценок, но ожидаемый наплыв ходатайств в связи с приватизацией огородов в Пильпакюла создаст слишком большую административную нагрузку.
"Если это настолько массово - о согласованиях ходатайствуют сотнями - то в рамках каждого производства отдельно обращаться к Министерству внутренних дел или другому правоохранительному органу, по нашему мнению, неразумно. В конечном счете мы выносим эти решения формально; их должно выносить МВД или какое-то другое госучреждение, а не местное самоуправление", - подчеркнул Умбоя.
"Сейчас закон гласит, что согласие надо спрашивать у местного самоуправления, которое должно принять решение. И если мы думаем, что не следует [давать согласие], но на каком основании мы это думаем? Потому что нам какой-то гражданин не нравится, или не нравится его гражданство? Нам ведь надо каждое свое решение мотивировать", - добавил он.
Неопределенные инструкции КаПо
В 2020 году волость Йыэляхтме отдельно обратилась в Полицию безопасности за оценкой продажи земли гражданам третьих стран в аспекте безопасности. КаПо дала рекомендацию не допускать концентрации землевладения в руках граждан третьих стран, но не назвала конкретные критерии.
"У местного самоуправления отсутствуют специальные знания, информация и компетенция, чтобы дать оценку риска безопасности, как много было бы слишком много и насколько много допустимо, чтобы не возникло риска для безопасности. Также невозможно представить, что волостное собрание установит квоту, сколько граждан третьих стран могут владеть землей в том или ином районе и отказывать остальным с тем аргументом, что в районе уже есть такое-то число или процент граждан третьих стран, и больше не разрешается", - говорится в обращении волости к правительству.
По оценке волости Йыэляхтме, государству следует оценить, соответствует ли нынешняя редакция Закона об ограничениях на приобретение недвижимости изменившейся ситуации.
"Государство должно решить в той ситуации, которая сейчас в мире, является ли отчуждение земли гражданам какого-то конкретного государства нормальным и это нужно продолжать, и если нужно продолжать, то разрешения должен выдавать кто-то еще, а не местное самоуправление", - сказал Умбоя.
В Ида-Вирумаа ситуация в последнее время не изменилась
По словам вице-мэра Кохтла-Ярве Виталия Бородина, с местными садоводческими кооперативами такой проблемы, как в Йыэляхтме, не возникало, и они преимущественно находятся на землях жилого назначения.
"В основном это земля жилого назначения", - сказал Бородин.
По его словам, проблемой скорее остается то, что многие садоводческие участки до сих пор не приватизированы.
"В Кохтла-Ярве скорее та проблема, что не все приватизировали, и зачастую собственником этих территорий является само садоводство. Часто это связано с наследованием, когда пожилые люди не выкупали землю, а вступившим в наследство очень часто это было не очень нужно. У земли должен быть реальный хозяин, а так люди находятся, люди пользуются, однако по факту земля "висит в воздухе", строения "висят в воздухе", очень много самостроя, в общем, целая куча сложностей и проблем, с которыми очень непросто разбираться", - пояснил Бородин.
"Допустим, очень странно, если я буду со стороны самоуправления инвестировать в подъездные пути, хотя по факту там этого садоводства как такового нет: земля принадлежит государству, половина строений не внесена регистр, и тем более там никто не прописан и не зарегистрирован, - добавил он. - Года четыре назад я проводил эти встречи [с членами садоводческих кооперативов], и многие совершили эти приватизационные действия, но, тем не менее, много осталось просто брошенных [участков]".
По его словам, в конечном итоге это закончится тем, что люди просто лишатся не приватизированных участков.
"Так или иначе государство будет идти по тому пути, что впоследствии оно это дело зарегистрирует, где собственником будет государство и просто-напросто будет выставлять эти участки на продажу. В любом случае хозяина будут искать", - сказал вице-мэр Кохтла-Ярве.
Вопрос с гражданами третьих стран решался через право на застройку
Бородин отметил, что продажа земли гражданам третьих стран в большей части Ида-Вируского уезда уже давно запрещена законом из-за близости к границе, и в этом отношении в последнее время ничего не изменилось. Он пояснил, что с гражданами третьих стран вопрос в таком случае решался через установление права на застройку на длительный срок.
"Он является собственником строения. Никто его не выгонит, и если закон запрещает ему оформлять эту недвижимость в собственность, то когда закон вступил в силу, то государство устанавливало право застройки, когда у земли один собственник, а у здания - другой, и собственник земли разрешает собственнику здания, чтобы оно находилось на его территории на определенный срок", - пояснил Бородин.
"Эти договоры оформлялись в нотариальном порядке, и делалась запись в крепостной книге о том, что земля обременена правом застройки", - уточнил вице-мэр Кохтла-Ярве.
Редактор: Андрей Крашевский