Краткосрочная аренда квартир и домов через посреднические платформы, такие как Airbnb или Booking, в последние годы быстро росла, и доля гостевых квартир на рынке размещения становится все более значительной.

Выйти на рынок легко – достаточно иметь пустующую квартиру, однако с юридической точки зрения неясно, когда это следует рассматривать как экономическую услугу и какие требования необходимо соблюдать. Также открытым остается вопрос, как обеспечить равное обращение с участниками рынка и честную конкуренцию, избегая при этом чрезмерных ограничений. В действующем Законе о туризме краткосрочная аренда отдельно даже не выделяется.

Министр экономики Эркки Кельдо сказал ERR, что предприниматели уже довольно долго говорят о проблеме: в то время как профессиональные предприятия размещения, такие как отели, выполняют очень много различных государственных правил, у учреждений краткосрочного размещения никаких обязанностей нет. Именно поэтому Министерство экономики инициировало намерение о разработке поправок к Закону о туризме, чтобы упорядочить рынок краткосрочной аренды.

"Рынку нужна прозрачная и честная конкуренция", – сказал Кельдо.

Министерство экономики и коммуникаций хочет, чтобы регулирование краткосрочной аренды в результате изменений стало более простым и четким. В качестве возможных решений министерство предлагает либо уточнить нормы, регулирующие услуги размещения, в Законе о туризме, либо усилить возможности мониторинга со стороны местных самоуправлений и других надзорных органов, опираясь прежде всего на существующие источники данных.

По словам председателя правления Эстонского союза отелей и ресторанов Мадиса Лайда, 86% игроков на рынке краткосрочной аренды составляют компании, и лишь очень небольшая часть приходится на частные лица.

Лайд отметил, что сейчас отели работают с очень тонкой маржой, и когда часть участников рынка может предлагать низкие цены, это неизбежно искажает рынок.

"Основное искажение конкуренции возникает из-за разницы в требованиях. Если при сдаче квартиры в краткосрочную аренду не соблюдаются пожарная безопасность и регистрация гостей, все это приводит к неравной конкуренции, так как никто даже не знает, кто и где ночует", – пояснил Лайд.

Согласно намерению о разработке закона, у поставщиков услуг краткосрочной аренды также должна возникнуть обязанность регистрировать гостей. В частности, Шенгенская исполнительная конвенция гласит, что предприятие размещения несет ответственность за сбор и хранение данных гостей, но теперь планируется внести большую ясность в то, что это распространяется также на Airbnb и другие подобные услуги краткосрочной аренды.

По словам Кельдо, он также внес предложение снизить требования к отелям в тех сферах, где на помощь пришли информационные технологии и мир изменился.

"Честная конкуренция означает, что и у существующих отелей не должно быть ограничивающих регуляций, которые в наши дни больше не нужны", – сказал Кельдо.

По словам аналитика по недвижимости Тыну Тоомпарка, следствием введения регуляций для краткосрочного размещения, вероятно, станут более высокие барьеры для выхода на рынок и, как следствие, более высокие цены на проживание.

"Мы ставим предел потенциальному росту числа туристов", – сказал Тоомпарк.

С точки зрения девелопмента недвижимости планируемое изменение не имеет большого значения, поскольку, если типичный застройщик рассматривает возможность продажи квартиры инвестору для сдачи в аренду или предпринимателю в сфере размещения, то, по словам Тоомпарка, для самой квартиры существенной разницы в этом нет.

Министерство экономики планирует, что изменения вступят в силу в 2027–2028 годах.