Представленный минюстом законопроект соответствует зафиксированному в коалиционном договоре Партии реформ и Eesti 200 обещанию усилить защиту собственников и решить проблему недобросовестных арендаторов.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, "в целях более эффективного функционирования рынка аренды необходимо поощрять долгосрочные и стабильные, но в то же время гибкие арендные отношения, которые гарантировали бы арендодателю стабильную прибыль, а арендатору - достаточную защиту и чувство уверенности".

В записке высказывается оценка, согласно которой должны быть обеспечены эффективные средства правовой защиты арендодателя для урегулирования отношений с арендатором, нарушившим свои обязательства, поскольку в противном случае у частных арендодателей не будет мотивации выставлять жилье на рынок в ситуации, когда "экономические риски, связанные со сдачей жилья в аренду, ложатся на них в неразумных пределах".

Нынешняя редакция закона позволяет арендодателю расторгнуть договор, если арендатор задолжал арендную плату как минимум за два месяца. В пояснительной записке указывается, что арендодателям сейчас приходится ждать в течение этого времени, "хотя расходы на коммунальные платежи растут, а арендная плата остается не полученной, при этом на практике нет особых надежд на последующее возмещение этих расходов".

Законопроект минюста вносит поправки в Обязательственно-правовой закон, согласно которым арендодатель сможет расторгнуть договор, если арендатор просрочил уплату арендной платы, коммунальных платежей или расходов на содержание здания, а сумма задолженности превышает размер арендной платы за один месяц, а также в том случае, если сумма задолженности по залоговому депозиту превышает размер месячной арендной платы.

"Для защиты арендатора сохраняется обязанность предоставлять дополнительный 30-дневный срок до прекращения договора, а в случае договоров аренды жилых и коммерческих помещений необходимо соблюдать требования к форме и содержанию уведомления о расторжении договора", - отмечается в пояснительной записке.

В случае судебного разбирательства на суд будет возложена обязанность устанавливать конкретный срок освобождения жилого помещения уже в решении суда, чтобы устранить необходимость предоставления в рамках исполнительного производства автоматических сроков добровольного исполнения.

Кроме того, действие решения суда как исполнительного документа будет распространяться и на субарендаторов, чтобы арендодатель мог выселить их без возбуждения отдельного судопроизводства.

Министерство юстиции рассчитывает, что законопроект будет принят Рийгикогу и вступит в силу 1 октября 2027 года.