Эксперты по недвижимости: приобретенное за рубежом жилье не всегда разрешено сдавать в аренду

Малага.
Малага. Автор: pixabay.com

Все больше жителей Эстонии обзаводятся вторым домом за границей. Эксперты по недвижимости рассказывают, какие обязанности, дополнительные расходы и особенности местного рынка следует заранее учитывать при покупке жилья в иностранном государстве.

"Наибольший спрос наблюдается на испанские квартиры и дома, расположенные в окрестностях Малаги, Валенсии и Барселоны", - сказала маклер по недвижимости из компании Uus Maa City Мирья-Хелен Ярвел.

Окрестности Малаги и Барселоны выбирают потому, что туда можно полететь прямым рейсом из Таллинна. К поиску жилья притягивают туда и великолепные пляжи, вкусная еда, а также хорошая инфраструктура.

Большинство людей покупают квартиры, потому что они дешевле и за ними легче следить на расстоянии. Вилла с садом и бассейном требует постоянного ухода и найма для этого подходящего человека.

"Прежде чем вы начнете покупать недвижимость за рубежом, тщательно продумайте, в каких регионах вам будет лучше всего жить как с климатической и культурной точки зрения, так и в плане транспортного сообщения", - посоветовал исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

По его словам, выбранный для проживания регион следует посетить заранее хотя бы несколько раз, чтобы ознакомиться с условиями жизни и тщательно взвесить все за и против переезда. Покупка зарубежной недвижимости происходит как при помощи маклеров, так и посредством соответствующих порталов.

Поможет местный юрист

Исполнительный директор Kinnisvara24 подчеркнул, что при принятии решения о покупке следует учитывать, что в Европейском союзе связанные с недвижимостью налоги и требования в Европейском союзе между разными странами сильно отличаются.

"Чтобы избежать неприятностей и возможных проблем, для совершения сделки я рекомендую обратиться за помощью к работающему в конкретном регионе маклеру и юристу, которые помогут организовать весь процесс", - добавил Уйбомяэ.

Ярвел тоже подчеркнула неизбежность найма местного юриста, с которым можно обсудить свои планы и пожелания, и который предоставит необходимую информацию о местной налоговой системе.

Например, в Испании к цене покупки квартиры добавляются различные налоги, плата нотариусу и юристу и т.д. По словам Ярвел, все эти сборы следует учитывать заранее, чтобы избежать налоговых сюрпризов.

"Чем дороже недвижимость, тем выше налог. Если ваш бюджет составляет 250 000 евро, то нужно искать жилье, цена которого будет меньше 210 000 евро. Оставшаяся сумма уходит на налоги", - пояснила маклер по недвижимости Uus Maa City.

Ловушка старых долгов

По словам Ярвел, помощь юриста необходима еще и потому, что у него есть полномочия выявить старые долги предыдущего собственника, поскольку они переходят к покупателю вместе с недвижимостью. К примеру, через два года после покупки жилья может оказаться, что предыдущий собственник не уплатил в 2013 году налоги, и они будут взысканы с нового собственника постфактум.

"Конечно, в договор купли-продажи можно добавить пункт о том, что старые долги остаются на прежнем собственнике. Однако на самом деле достигнуть такого результата бывает очень трудно, если даже совсем невозможно", - пояснила Ярвел.

На основании доверенности юрист также может оформить для вас личный код иностранца (код NIE), банковский счет и выполнить за вас все действия, связанные со сделкой по покупке недвижимости. Плата юристу обычно составляет 1% от цены сделки и 1,5% при покупке жилья с помощью банковского кредита.

В Испании иностранцы тоже могут подавать ходатайство о получении кредита на покупку недвижимости в местном банке, указав в качестве источника дохода работу в Эстонии.

После заключения сделки юрист оформит новые договоры с поставщиками воды, электричества и интернета и зарегистрирует вас в местном самоуправлении.

"Каждый может пройти все эти процедуры самостоятельно, но, по своему опыту, могу подтвердить, что это очень трудоемкий процесс", - сказала Ярвел.

Аренда не всегда разрешена

Недвижимость за границей часто покупают с расчетом на то, что если семья в какой-то период в ней не проживает, жилье можно временно сдать в аренду. Однако при этом забывают проверить, разрешено ли вообще сдавать конкретный объект недвижимости в аренду. Например, в некоторых муниципалитетах действуют правила, запрещающие любую деятельность по аренде недвижимости.

Коммунальные расходы во многом зависят от общей площади муниципалитета и предлагаемых там удобств. Жители Эстонии проявляют наибольший интерес к квартирам с двумя спальнями, расположенным в коммуне с двумя бассейнами, садом, парковочными местами и, возможно, охраной - расходы в коммуне достигают около 2000 евро в год. К этому добавляется плата за электричество, воду, страховку квартиры и интернет-услуги.

Цены на квартиры и виллы зависят от многих факторов. Расположение, близость к морю и вид очень влияют на стоимость недвижимости. Например, недавно отремонтированная и меблированная просторная трехкомнатная квартира с террасой, тремя общими бассейнами, частным садом и парковкой в Марбелье стоит 380 000 евро.

Если сравнить с Эстонией, то в том же пярнуском прибрежном районе квартиры класса люкс без дополнительных удобств стоят 310 000 - 350 000 евро, а в центре Таллина такая же квартира без бассейна, террасы и сада стоит уже 500 000 евро.

Редактор: Ольга Звягинцева

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: