По словам специалистов по недвижимости, количество претензий из-за скрытых дефектов возросло. Юрист и член правления бюро недвижимости Uus Maa Карлис Колк, рассказал порталу ERR, что люди стали лучше осведомлены о своих правах, однако это также связано с использованием искусственного интеллекта.

"Человеку больше не нужно сразу обращаться к юристу, ИИ также используют для составления претензий", – пояснил Колк.

В качестве наиболее типичных проблем он выделил жалобы на соседей – плохую звукоизоляцию стен и сильный шум. Также встречаются различные строительные дефекты, просадка зданий или плохая гидроизоляция.

"Еще одна тема – домовой грибок, который часто встречается в старых деревянных домах, – добавил Колк. – Плесень тоже, но с точки зрения скрытых дефектов это сложнее, поскольку невозможно доказать, когда именно она возникла и что это произошло раньше".

Руководитель бюро строительной экспертизы Ehituskaitse Büroo Марко Сультс рассказал в эфире "Vikerhommik", что плесень вызывает у людей тревогу, однако даже в квартирах новых жилых комплексов случается так, что ради экономии электричества отключены, например, система вентиляции или электрический подогрев пола.

Когда гарантийный срок, который обычно составляет два года, подходит к концу и за это время на стыках стен и пола уже появилась плесень, причиной являются вовсе не ошибки строителя или недочеты девелопера, а проблемы, вызванные исключительно эксплуатацией. По утверждению Сультса, в Эстонии такие случаи очень распространены.

"Хотя владелец квартиры или нового дома заказывает у нас услугу, в данном случае мы вынуждены констатировать, что это не является ответственностью девелопера или строителя", – заявил Сультс.

Отремонтированная квартира в нереновированном доме может преподнести неприятные сюрпризы

Самой сложной категорией недвижимости Сультс назвал отремонтированные квартиры, находящиеся в нереновированном жилом доме. В таких случаях технические решения могут оказаться неподходящими: например, вентиляция подключена не к той шахте или трубы проложены некомпетентно.

Проблемы также часто охватывают дома, которые на протяжении десятилетий реновировались поэтапно, без составления какой-либо документации. В таком здании невозможно определить примененные технические решения без вскрытия конструкций.

По словам Сультса, самые дорогостоящие проблемы, выявляющиеся после покупки недвижимости, связаны с санитарными помещениями. При визуальном осмотре ванная, душевая или сауна могут выглядеть эстетично и красиво, однако до совершения сделки невозможно разобрать конструкции и заглянуть внутрь.

"Самая частая проблема в санузлах за последние годы – это недостаточная гидроизоляция, а также несбалансированные системы отопления и вентиляции", – перечислил Сультс, отметив, что в таких случаях плесень или повреждения от влаги могут возникнуть за короткое время.

Карлис Колк отметил, что если плесень возникла по халатности покупателя, то он говорит клиенту, что требовать компенсации в таком случае бессмысленно, так как у претензии нет перспектив.

"Тогда покупатель сам принимает решение, обращаться ли ему в суд", – констатировал юрист.

Проблемы с шумными соседями стоит зафиксировать в договоре

По словам Колка, продавец несет ответственность и за те недостатки, о которых он не знал. Однако в договор купли-продажи можно включить пункт о том, что продавец не отвечает за дефекты, о которых ему было неизвестно, хотя покупатели могут с этим не согласиться.

Часто поводом для споров становится то, что продавец вообще не считает недостатком то, что покупатель воспринимает как изъян – например, сильный шум, который одному кажется нормальным, а другого вовсе не беспокоит. Нотариусы же рекомендуют фиксировать в договоре абсолютно все, что известно.

"Все известные недостатки нужно указывать. При сомнениях всегда надежнее подстраховаться: за все, что зафиксировано в договоре, продавец ответственности не несет. Бывают и экстремальные примеры, когда в документ вносят пометку о непригодности жилья для проживания, хотя на самом деле в нем вполне можно жить", – рассказал Колк.

Юрист добавил, что, если бы он сам продавал недвижимость, он внес бы в договор даже малейшие неудобства – от отношений между членами квартирного товарищества до шума проходящих поездов, чтобы исключить последующие споры о том, мог ли покупатель не заметить находящуюся рядом железную дорогу.

"Чем больше прописано в договоре, тем лучше защищен продавец", – подчеркнул Колк.

Кроме того, можно заказать предпродажную экспертизу, в ходе которой состояние здания будет зафиксировано официально.

Требования могут даже превышать стоимость покупки

Претензии, которые покупатели предъявляют продавцам из-за скрытых дефектов, могут достигать стоимости самой недвижимости или даже превышать ее. По словам Колка, такие требования возникают, например, при обнаружении в деревянном доме домового грибка, когда здание приходится сносить и строить заново.

"Суд также исходит из принципа разумности. Если требование слишком велико, суд на основании своего усмотрения может уменьшить его до определенного предела или удовлетворить частично", – пояснил Колк, добавив, что закон не устанавливает верхнего предела для суммы иска.

По словам обоих экспертов, ситуации, когда покупатели жилья намеренно пытаются отыскать скрытые дефекты, чтобы вернуть часть стоимости сделки, случаются относительно редко.

Сультс отметил, что люди в большинстве своем не имеют злого умысла, а недостатки нового жилья поначалу часто остаются незамеченными из-за сильных эмоций при покупке.

"Покупка жилья – радостное событие. Представьте себе: я выбрал квартиру или дом, мне нравится расположение с эстетической точки зрения, все очень мило и красиво, я уже планирую расстановку мебели, выбираю цвет штор и замеряю, где поместится гардероб. Возможно, техническое состояние просто ускользает от внимания", – признал он.

Юрист бюро Uus Maa вспомнил один случай, когда дипломированный инженер-строитель осмотрел квартиру, сделал пометки о просадках и упомянул о необходимости проведения исследований. После этого он купил квартиру, все-таки провел исследования и предъявил иск продавцу. Это выглядит как злой умысел, но Колк признал, что в целом судить об этом очень сложно.

"Если требование обоснованное, я всегда старался найти для клиентов внесудебное решение. Либо заключается соглашение о том, что продавец устраняет те или иные недостатки, либо продавец выплачивает покупателю денежную компенсацию, и тот сам решает, как избавиться от дефектов", – пояснил Колк.

По его словам, в большинстве случаев он не советует обращаться в суд, поскольку это влечет за собой для обеих сторон финансовые и временные затраты, а разбирательство может затянуться на годы. В итоге судебные расходы окажутся дороже самого предмета спора.