Недавно Государственный суд вынес решение по делу о скрытых дефектах в старом доме.

Воленс рассказал в передаче "Uudis+" на радиостанции Vikerraadio, что основной целью Госсуда в этом деле было исправить укоренившееся в судебной практике представление о том, что, если в договоре не указаны условия, которым должно соответствовать здание, то в качестве отправной точки надо исходить из среднего качества здания. Когда это "среднее качество" было закреплено, оно стало, по сути, современным стандартом для новых домов.

"Теперь Государственный суд своим решением немного понизил этот стандарт. Речь шла о доме, которому уже более ста лет, и суд пришел к выводу, что покупатель может рассчитывать на тот уровень качества, который обычно и есть у таких домов. Нельзя предполагать, что такой дом соответствует стандарту нового здания", - сказал Воленс.

Что является стандартом для старого дома в каждой конкретной ситуации, должен решать суд. Воленс подчеркнул, что все это относится и к тем случаям, когда важные моменты не оговорены в договоре.

По его словам, основной смысл этого решения и действующего закона заключается в том, что покупатель и продавец могут сами согласовывать в договоре купли-продажи условия, которым должно соответствовать здание. Закон построен таким образом, что продавец сам заинтересован указывать все дефекты.

"Все дефекты здания должны быть зафиксированы как можно более подробно, чтобы покупатель потом не мог заявить, что не получил обещанного", - добавил он.

По словам Воленса, это решение облегчит жизнь продавцам, поскольку раньше средний стандарт был выше, и теперь нет необходимости записывать все вещи, которые часто встречаются в подобных старых домах. Иными словами, старые дома надо оценивать в соответствии с их возрастом.

"Если состояние дома еще хуже, чем обычно у старых домов, то на эти вещи обязательно нужно указать, - подчеркнул он. - Можно продавать дома и в очень плохом состоянии, но важно, чтобы покупатель знал обо всем этом как можно лучше и чтобы дефекты были зафиксированы в договоре, причем как можно более подробно. К договору можно приложить всевозможные картинки и фотографии."

Шумные соседи, шум из какого-либо места или другие факторы, важные для объекта недвижимости, также могут рассматриваться как скрытые дефекты. По словам Воленса, в судебной практике были случаи, когда нераскрытие информации о шумных соседях считалось нарушением договора.

Председатель Гражданской коллегии заявил, что упомянутое решение Госсуда, вероятно, создаст прецедент для следующих судебных споров, в которых покупатель и продавец расходятся во мнениях. Хотя решения Государственного суда не являются непосредственно обязательными для исполнения вне рамок конкретного дела, они, как правило, служат руководством для нижестоящих судов.

"Вполне вероятно, что суды будут следовать указаниям, данным в этом решении, и устанавливать стандарты соответствующим образом", - сказал Воленс.