Минувший год был спокойным на рынке коммерческой недвижимости, как и 2023-й. Основная проблема, стоящая за этим застоем, заключается в том, что покупатели и продавцы не пересекаются. Для потенциальных покупателей стоимость денег повысилась из-за взлетевшей ставки Euribor, и они хотели бы купить дешевле, чем сейчас предлагается на рынке. Продавцы же пока не испытывают необходимости снижать цены, поскольку сейчас они гораздо лучше капитализированы, чем во время последнего экономического кризиса 2008–2009 годов. Нет давления продать любой цене ради обслуживания кредитов.

На активность рынка, безусловно, повлияло и то, что для инвесторов стали привлекательнее другие инвестиционные возможности. Например, выросла доходность облигаций, так что инвестировать в недвижимость стало бессмысленно, и она отошла на второй план. Но теперь на горизонте замаячили перемены.

Коммерческая недвижимость – как вино

За последний год произошло как минимум два крупных ухода иностранных инвесторов из сферы коммерческой недвижимости, которые привлекли внимание общественности: владельцев центров "Юлемисте" и "Кристийне".

Однако нельзя сказать, что иностранный капитал в настоящее всеми силами стремится выйти из сектора коммерческой недвижимости Эстонии. В своей повседневной работе я не вижу, чтобы геополитическая ситуация оказывала такое влияние. Владельцы центров "Юлемисте" и "Кристийне" ушли по другим причинам. Да, не было особого притока новых иностранных денег, и, вероятно, его не будет и в 2025 году, но это точно не является в первую очередь геополитическим вопросом. Непростые времена в экономике сейчас переживают и другие страны.

Период затишья для иностранных денег в недвижимости в некотором смысле является естественным развитием событий. С начала восстановления независимости Эстонии доходность недвижимости была выше, чем в так называемой старой Европе, и это стимулировало приход сюда иностранного капитала, но период бурного роста Эстонии как государства, вероятно, закончился, мы повзрослели и возмужали. Поэтому инвестиции в недвижимость здесь уже не так быстро окупаются, как раньше, но это не значит, что иностранные инвесторы больше в нас не заинтересованы.

Так что причин для беспокойства нет. Большого притока иностранных денег в коммерческую недвижимость Эстонии не будет, но в следующем году рынок все же оживится по сравнению с 2023 и 2024 годами. Прогнозировать рост цен я пока не берусь, но число сделок несколько увеличится, в основном при поддержке отечественных инвесторов.

Новые офисные помещения строятся смело и активно: если в 2024 году в Таллинне было построено 55 000 кв. м новых офисных площадей, то к 2025 году эта цифра вырастет до 65 000 кв. м, и большая часть уже покрыта договорами аренды.

Таким образом, хотя времена быстрого обогащения на недвижимости в Эстонии прошли, привлекательность этого сектора вовсе не меркнет. Инвестиции в коммерческую недвижимость можно сравнить с вином: то, что кажется дорогим сегодня, через несколько лет может оказаться бесценным. Однако, когда вино прокисает, остается лишь поучительная история.

30-летние в Старый город не рвутся

На рынке жилой недвижимости оживление наблюдается с сентября: покупатели стали активнее присматриваться к потенциальному новому жилью. В наступившем году большого роста цен здесь также не ожидается, но число сделок, скорее всего, увеличится по сравнению с 2024 годом. В секторе новостроек лучшим месяцем для продаж в 2024 году стал ноябрь.

Промежуточное затишье в сделках привело к росту числа предложений. Что касается новостроек в Таллинне и Харьюмаа, то их число выросло до 3000 единиц, что не плохо, а скорее нормально для этих регионов. Какое-то время было 800–900 единиц, что было слишком мало и создавало сильное ценовое давление.

Такие спокойные времена на самом деле идут рынку недвижимости на пользу, поскольку они стимулируют застройщиков улучшать продукт и думать о дополнительной ценности. Таким образом застройщики делают акцент не только на качестве квартиры, но и на том, что находится вокруг многоквартирного дома, на городском пространстве рядом с ним: достаточно ли там зеленых насаждений, детских площадок, мест для отдыха, как организована парковка.

Покупатели также стали гораздо осведомленнее и ориентируются не на одну квартиру, а на все жилое пространство. Это заставляет застройщиков создавать функциональные и эстетически привлекательные решения, отвечающие ожиданиям более осведомленных и требовательных потребителей.

Молодые люди особенно ценят современные городские пространства. Например, 30-летние уже почти не спрашивают про квартиры в Старом городе Таллинна, а интересуются новостройками. Раньше Старый город был очень престижным, но теперь, по крайней мере, среди молодежи это не так. Сейчас активно развиваются Хааберсти и Кейла, поэтому для тех, кто хочет приобрести там жилье, сейчас самое подходящее время для покупки, так как выбор очень широк.

Новый импульс в новом году

Одним из факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости в 2025 году, несомненно, станут налоговые изменения. Для предприятий они создают неопределенность при принятии решений о покупке, особенно когда в течение длительного времени государство посылает мутные сигналы в вопросе налоговой политики. Предприятия хотят строить долгосрочные планы, прогнозировать свою деятельность на годы вперед, а строительство недвижимости – это, как правило, многолетний процесс. Поэтому такие масштабные и быстрые налоговые изменения нарушают долгосрочные планы предприятий.

Несмотря на сеющие хаос налоговые изменения, рынок недвижимости в этом году снова оживет. Одним из факторов, способствующих оживлению, является ожидаемое снижение ставки Euribor, что повысит спрос в первую очередь на жилую недвижимость, так как покупательная способность населения повысится, а экономика Эстонии, которая уже несколько кварталов находится в состоянии рецессии, по прогнозам, снова начнет расти.

Так что в этом году рынок недвижимости ждет оживление. Роста цен пока не будет, но число сделок начнет расти. Первая половина года, скорее всего, еще пройдет спокойно, но поскольку рынок недвижимости реагирует на экономические изменения с задержкой около полугода, то примерно через год рынок недвижимости Эстонии станет гораздо оживленнее, чем сейчас.