В конце 2022 года городское собрание Таллинна приняло постановление, на основании которого город может потребовать от застройщика построить объект, необходимый для выполнения городских задач, или профинансировать его строительство.

По словам Мадизе, постановление необходимо привести в соответствие с Конституцией, так как оно противоречит принципу законности. Например, закон о планировании позволяет требовать от застройщика строительства или финансирования только того объекта, который необходим для реализации решения планировки или напрямую функционально с ним связан, и в этом отношении таллиннское постановление идет вразрез с законом, отметила канцлер права.

Мадизе отметила, что Конституции не соответствует и порядок расчета доли софинансирования городских объектов: например, формула, по которой Таллинн высчитывает сумму, которую застройщик должен выплатить городу для софинансирования какого-либо объекта.

"В постановлении представлена формула, на основе которой можно рассчитать долю софинансирования застройщика, однако при расчете доли не учитываются фактические расходы или обязательства города (необходимость строительства зданий для оказания общественных услуг), которые увеличиваются с предоставлением застройщику права на строительство. Доля софинансирования напоминает публично-правовой сбор или местный налог. В обоих случаях Конституция устанавливает, что такой сбор или налог разрешено вводить только на условиях, установленных законом. Такого закона в настоящее время нет", – заявила Мадизе.

Если на застройщика согласно постановлению возлагаются обязательства, то это увеличивает расходы застройщика и, следовательно, ограничивает свободу предпринимательства и основное право на собственность; поскольку может повыситься и окончательная цена недвижимости, постановление может ограничивать и основное право на собственность покупателя недвижимости, отметила канцлер права. Она добавила, что ограничивать основные права разрешено только на основании закона и в соответствии с законом.

По словам Мадизе, государству следует рассмотреть возможность предоставления местным самоуправлениям права устанавливать местный налог или иной публично-правовой сбор на основании закона, так как на необходимость этого указывает и практика других самоуправлений.

"Хотя проблема понятна и государство осознало необходимость изменения закона, у города в настоящее время нет права устанавливать такой сбор. Рийгикогу не обсуждал возможность установления такого сбора", – отметила канцлер права.

Город может требовать только инфраструктуру

Мадизе отметила в предложении, направленном Таллиннскому городскому собранию, что согласно закону о планировании город может устанавливать, например, порядок финансирования сооружений и дорог, однако Таллинн расширил это и на здания, то есть превысил полномочия, данные законом. Например, постановление Таллиннского городского собрания дает возможность требовать от застройщика также строительства спортивного сооружения, объекта для отдыха или здания детского сада.

Следовательно, применение постановления влечет за собой для застройщика более масштабные обязательства, чем предусмотрено законом. "Закон о планировании позволяет принимать постановление только в отношении сооружений, то есть инфраструктуры", – отметила Мадизе.

Кроме того, постановление дает городу право отказываться от установления детальной планировки, если застройщик не согласен финансировать общественное здание, добавила канцлер права.

Относительно используемой Таллинном формулы Мадизе отметила, что она имеет обширное влияние, и неясно, в каких случаях город может требовать от застройщика финансирования.

"На основе формулы рассчитывается сумма, которую застройщик должен выплатить городу, если он желает строить как на землях жилого, коммерческого, так и производственного назначения, вне зависимости от назначения использования строения. Постановление не устанавливает четкого порога в отношении софинансирования, начиная с которого этот сбор начнут требовать. Таким образом, можно сделать вывод, что в принципе у города есть возможность требовать внесения в бюджет города рассчитанной на основании постановления суммы при планировании любого строения, независимо от его размера и назначения использования, если строительство предполагает детальную планировку. Применение требования о софинансировании зависит прежде всего от оценки города, нужно ли городу строить здание для выполнения какой-либо из своих задач", – написала Мадизе.

Канцлер права добавила, что закон не дает права устанавливать постановлением ставку сбора или формулу расчета сбора.

Постановление дало городу возможность отказаться от обоснований

Мадизе указала на то, что если закон о планировании дает самоуправлению право заключать с застройщиком административный договор, по которому застройщик соглашается выплатить городу оговоренную сумму, то город должен в каждом случае обосновывать необходимость такого договора, то есть показывать, что реализация конкретной планировки увеличит обязательства города, для выполнения которых у города нет средств. Таллиннское же постановление, которое разработано на принципе так называемого универсального обращения с застройщиками, дает возможность обойти такое обоснование. Это, в свою очередь, не соответствует закону.

"Таким образом, город может договориться с застройщиком о софинансировании возведения строения (согласно закону) только в конкретном случае (то есть на основании отдельного случая). Это означает, что город при заключении административного договора с таким условием должен каждый раз убедительно и детально обосновывать, что обязательства города при реализации решения планировки увеличатся и что для выполнения этих обязательств у города недостаточно денег", – отметила канцлер права.

"Требуя софинансирования строительства общественного строения (сооружения), необходимо также учитывать его связь с застройкой. От заинтересованного лица можно требовать только справедливую долю, которая должна быть определена прозрачным, понятным и проверяемым способом", – добавила Мадизе.

Канцлер права также отметила, что в постановлении Таллиннского городского собрания по-прежнему содержатся положения, связанные с параграфом 18 постановления, который Государственный суд в декабре прошлого года признал противоречащим Конституции и недействительным.

У Таллиннского городского собрания есть 20 дней на то, чтобы привести постановление в соответствие с Конституцией.