Усиление защиты арендодателей от недобросовестных арендаторов включено в коалиционный договор Партии реформ и Eesti 200, и теперь министр юстиции Лийза Пакоста сообщила о готовности конкретного плана для реализации этого пункта коалиционного договора.

По словам Пакоста, многие собственники жилья в Эстонии сейчас не решаются сдавать его в аренду, опасаясь связанных с этим проблем, поэтому такое жилье простаивает пустым.

"У нас в Эстонии есть люди, которые живут в одном месте шесть месяцев, переезжают в другое, живут там не менее полугода и опять ничего не платят", - описала ситуацию министр.

По словам Пакоста, более гибкие правила в этой сфере побудили бы большее число собственников сдавать жилье в аренду, что оживило бы этот сегмент рынка недвижимости.

Например, в настоящее время закон гласит, что арендодатель имеет право расторгнуть договор, если задолженность по арендной плате превышает сумму арендной платы за два месяца. "Это означает, что арендодатель должен ждать два месяца, но в то же время продолжают начисляться все коммунальные платежи, а арендодатель не получает арендную плату", - сказала Пакоста.

В направленных на межведомственное согласование поправках в законодательство Министерство юстиции предлагает сократить этот срок до одного месяца. Для балансировки этого изменения арендодатель должен будет предоставлять дополнительный 30-дневный срок для погашения задолженности вместо нынешних 14 дней. Если к этому сроку задолженность не будет погашена, договор сразу будет считаться расторгнутым.

Если же спор между арендатором и арендодателем дойдет до суда, то суд будет обязан устанавливать срок освобождения жилого помещения непосредственно в решении суда.

При этом во избежание ситуаций, когда для затягивания выселения в квартиру заселяются новые жильцы, решение суда, вынесенное в отношении арендатора, в дальнейшем будет распространяться и на других лиц, проживающих вместе с ним. Иными словами, таких лиц можно будет выселить без возбуждения отдельного судопроизводства.

"В настоящее время сложилась такая ситуация, когда решением суда определяется, что человек должен выехать из квартиры, но в то же время у нас действует право арендатора заселить в арендуемую квартиру также членов своей семьи. Человек как бы продолжает там жить, потому что судебное решение касается только конкретного арендатора, но не членов его семьи", - пояснила Пакоста.

Собственники: нас не нужно защищать

Между тем руководитель Центрального союза собственников Андри Красс сказал, что организации сложно понять, какую проблему собирается решить правительство. "Собственники сами не просили себя защищать", - добавил он.

Согласно данным переписи населения 2021 года, пятая часть домохозяйств Эстонии проживала в арендованных квартирах или частных домах. Чаще всего люди снимали двухкомнатные квартиры.

Красс отметил, что поскольку арендаторы неизбежно находятся в более уязвимом положении, вполне разумно, что закон в большей степени защищает именно их.

"Мы не замечали, чтобы это было проблемой для многих собственников. Конечно, есть собственники, у которых есть эта проблема, но мы должны учитывать и то, что это их выбор. Сдача жилья в аренду в Эстонской Республике не является обязательной. Каждый собственник сам решает, что делать со своим имуществом. Если он решает сдавать жилье в аренду, то он должен учитывать, что это влечет за собой определенные обязательства", - сказал Красс.

Задерживающие арендную плату квартиросъемщики будут чаще оставаться без жилья

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что планируемые изменения будут способствовать улучшению платежной дисциплины арендаторов при уплате арендной платы и коммунальных расходов.

В записке указывается, что в целом арендаторы своевременно выполняют обязательства по договорам аренды, а если задержки с оплатой возникают, то это часто связано с обычной забывчивостью или нехваткой времени, а не финансовыми затруднениями.

В то же время, по оценке Министерства юстиции, планируемые изменения негативно повлияют на ту часть арендаторов, у которых есть финансовые затруднения. Это могут быть, в частности, люди с низким доходом и социальными проблемами, а также многодетные семьи.

"В целом, предлагаемые изменения приведут к ослаблению защиты арендаторов, предусмотренной законом, по сравнению с действующим законодательством. Это сопряжено с риском того, что арендаторы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, и члены их семей могут чаще, чем раньше, оставаться без жилья, что, в свою очередь, может усилить нагрузку на систему социального обеспечения", - отметило министерство.

Союз недвижимости: арендные отношения могли бы быть более гибкими

Иную точку зрения высказал Тыну Тоомпарк из Союза недвижимости. По его мнению, регулирующее аренду законодательство могло бы быть в Эстонии гораздо более гибким. Тоомпарк отметил, что, например, бессрочный договор в настоящее время можно расторгнуть лишь с трехмесячным уведомлением, и это неправильно.

"Условия заключения и расторжения договора могли бы исходить из того, о чем договариваются арендатор и арендодатель. Они не должны исходить из жестких рамок закона, которые в таких экстремальных ситуациях очевидно слишком длинные, и все камни брошены в огород арендодателя. Арендодатель должен оплачивать все расходы, по сути заранее зная, что никто эти расходы не покроет", - сказал Тоомпарк.

Тоомпарк пояснил, что в Эстонии есть несколько тысяч мелких арендодателей, которые сдают в аренду одну или две квартиры. Однако если такому мелкому арендодателю попадется недобросовестный арендатор, который не платит арендную плату и не съезжает, это может иметь для арендодателя очень тяжелые последствия.

"Например, арендодателю все равно придется выплачивать банковский кредит, сохраняются обязательства перед товариществом, и если не поступают средства, запланированные для покрытия этих расходов, это может оказаться очень болезненным. Поэтому само по себе наличие возможностей избавиться от арендатора в разумные сроки вполне уместно", - сказал Тоомпарк.