Это правда, что эстонский рынок жилья нуждается в новых решениях, поскольку для многих молодых семей главным препятствием при покупке дома является не выплата ежемесячного платежа по кредиту, а поиск суммы на самофинансирование и дополнительный залог. В то же время у людей во второй пенсионной ступени находятся средства, которые они не могут использовать для планирования своего будущего или принятия финансовых решений, хотя это деньги, отложенные ими самими.

По сути, мы находимся в парадоксальной ситуации: государство дало возможность просто забрать пенсионные накопления из второй ступени на отпуск, автомобиль или новый телевизор, но не нашло способа, как люди могли бы использовать эти деньги для обеспечения долгосрочного благополучия, не выходя из пенсионной системы. Покупка жилья – это именно такое решение.

Следует поддерживать принцип накопления на пенсию

Идея использовать пенсионные активы в качестве залога по жилищному кредиту заслуживает серьезного и содержательного обсуждения. При этом акцент должен быть сделан на слове "залог", то есть лучшим решением было бы не снятие пенсионных средств и их расходование на первый взнос. Разумнее была бы модель, при которой пенсионные активы остаются в ступени и продолжают расти, но их можно в ограниченном объеме учитывать как дополнительный залог по жилищному кредиту.

Подобный подход не является уникальным в мировой практике. Ближайший пример – Швейцария, где средства накопительной пенсионной системы, формируемой за счет взносов работодателя, можно использовать в качестве залога при покупке жилья. В этом случае активы остаются в пенсионном фонде, а банк учитывает их как дополнительный залог.

Подобные модели, хотя и с другой структурой, встречаются и в других местах. Например, в Польше пенсионные сбережения до определенного возраста разрешено использовать как самофинансирование при покупке жилья с обязательным последующим возвратом средств на пенсионный счет. Похожие решения – будь то залог или своего рода "заемные" механизмы – позволяют использовать и другие страны по всему миру.

Однако стоит задуматься, насколько эта возможность будет доступна большинству жителей Эстонии. По статистике Министерства финансов, средний объем накоплений во второй пенсионной ступени на конец прошлого года составлял менее 14 000 евро, а у 35-летних жителей – около 11 000 евро.

Сопоставив эту сумму со средним жилищным кредитом в 145 000 евро, становится очевидно: пенсионные средства могут помочь молодой семье только в комплексе с другими инструментами. Для 25-30-летних такая схема даст лишь маргинальный эффект и принесет реальную пользу только при наличии дополнительных гарантий – например, поручительства от EISA.

Пенсионные активы нельзя разрешать реализовывать в полном объеме

Таким образом, если внедрять такую возможность, следует учитывать ее более широкое социальное измерение и вклад в будущее благополучие людей. Для создания работающего и обеспечивающего будущее решения нужно прежде всего определить, в каком объеме пенсионные активы можно учитывать в качестве залога.

Безусловно, нельзя допускать возможности закладывать все активы второй ступени. Если при погашении кредита возникнут серьезные проблемы и залог будет реализован в полном объеме, человек может остаться к пенсионному возрасту без сбережений.

Также должно быть четко определено, что человек может использовать только свои собственные пенсионные активы и только для приобретения жилья для себя. Неразумно открывать возможность для того, чтобы родители или бабушки и дедушки отдавали свои пенсионные сбережения в залог под жилищные кредиты своих детей или внуков. В таком случае риск перекладывается на человека, который больше всего нуждается в этих средствах в пенсионном возрасте, в то время как обязательство по обслуживанию кредита лежит на ком-то другом.

Одним из центральных аспектов является определение возрастных рамок. Мера должна распространяться на активных участников рынка труда, располагающих достаточным временным горизонтом для накопления пенсионных средств, для которых покупка жилья станет фундаментом укрепления долгосрочной финансовой устойчивости.

Важно продумать, как это решение будет работать в случае, если человек столкнется с трудностями при погашении кредита. В каком объеме и на каких условиях возникает право на реализацию активов? Как избежать ситуации, когда продажа происходит в самый невыгодный момент на рынке? Речь идет не о технических деталях, а о концептуальной основе этого решения.

Изменение было бы аналогом государственной гарантии

Я не могу согласиться с опасениями критиков, что такая мера может поднять цены на недвижимость или перегреть кредитный рынок. Основываясь на опыте Luminor, скажу: если сформировать эту меру не как широкомасштабное популистское благо, а как решение с достаточно четкими и узкими правилами, его влияние на рыночные цены, вероятно, будет ограниченным. Фактический эффект был бы скорее сопоставим с дополнительной гарантией или поручительством; это, безусловно, не сделает покупку жилья автоматически доступной для всех, но поможет активному покупателю жилья трудоспособного возраста.

В конечном итоге, идея дополнительного залога, несомненно, имеет смысл, если детали будут четко прописаны с привлечением всех сторон. Ее наибольшая и долгосрочная ценность, безусловно, шире, чем просто один взятый жилищный кредит. Если люди будут знать, что активы, накопленные во второй ступени, в будущем могут помочь и в приобретении жилья, это может мотивировать их не выводить деньги из системы и даже увеличить взносы. Такой шаг одновременно поддержал бы как доступность жилья, так и долгосрочное накопление на пенсию. В конце концов, обе эти инвестиции – это вложения в обеспеченную старость.