Cпециалисты Банка Эстонии отмечают, что рынок недвижимости в стране замер из-за неопределенности. Что же изменилось по сравнению с прошлым годом?

- Да, действительно, я согласен с этим утверждением. Мы видим, что по сравнению с прошлым годом динамика продаж и сдачи в аренду недвижимости сократилась. 2022 год был очень успешным для бюро недвижимости в целом по всей Эстонии, было совершено очень много сделок. На сегодняшний день мы пока, скажем так, раскачиваемся.

Насколько уменьшилось количество сделок?

- Если брать Таллинн, в среднем у нас происходит где-то 700 - 800 сделок каждый месяц. Пока, за январь, мы находимся на уровне 452 сделок.

Это существенное сокращение.

- Да, на 30 - 40% примерно.

Что происходит с ценами в нынешний момент?

- Я бы сказал, что цены немножко пошли вниз, где-то в районе 5-10%. Особенно мы это видим на рынке недвижимости вторичного жилья - это панельные дома или кирпичные дома советского времени. На новую недвижимость цены не упали, но продавцы стали больше предлагать различных бонусов, чтобы заинтересовать покупателя.

Какие из них самые популярные?

- Это оплата коммунальных счетов, также бывает, что либо парковочное место либо кладовка входит в стоимость квартиры. Бывает даже так, что кухня в стоимость входит.

В чем основная причина снижения цен, с вашей точки зрения?

- Я думаю, что основная причина - это рост Euribor. То есть люди замерли, люди в ожидании, что будет дальше. На них давит эта неопределенность, и те, у кого есть возможность, откладывают покупку.

Люди, о которых вы говорите, это в первую очередь те, кто покупает жилье для себя, или это инвесторы, которые намерены заработать на аренде?

- Это разные участники рынка недвижимости. Я могу точно сказать, что инвесторы замерли, они ждут, что будет с ценами. Даже если есть интересное предложение, они все равно предлагают свою цену, торгуются, чтобы получить объект подешевле. Если мы возьмем обычных людей, допустим, семьи с детьми, то они тоже смотрят на свои расходы: если те каждый месяц растут за счет Euribor, который находится сейчас на уровне 3%, то они тоже вынуждены откладывать свою покупку.

Видите ли вы признаки "пузыря" на рынке недвижимости?

- Такого пузыря, как это было в 2008-2009 годах, я не вижу. Я не думаю, что у нас будет снижение на 50% и больше. Такого ждать не стоит. Я думаю, что, Euribor в этом году еще вырастет где-то до 4%, может быть, максимум до 5%, и после этого рынок войдет в свое привычное русло.

"Дно" пройдено или оно впереди?

- Думаю, что мы сейчас как раз находимся на этом самом дне. Как я уже сказал, цены на недвижимость так сильно больше не понизятся. Сейчас продавцы должны более быть изобретательны. Они должны предлагать какие-то фишки, которые могут заинтересовать покупателей и привлечь их внимание. Если мы говорим о вторичной недвижимости, то это может быть какая-то мебель или, допустим, оплата продавцом оценочного акта или нотариальных расходов.

Мы видели очень сильный рост рынка недвижимости в 2021 году, когда рынок ожидал освобождение пенсионных денег. Эти деньги сыграли свою роль?

- Безусловно, вливание этих денег на рынок недвижимости было, и мы их ощутили. То, что люди предпочли вложить эти деньги в недвижимость, в принципе, является логичным и правильным. Я думаю, что в процентном соотношении где-то 10-15% сделок как раз из этих пенсионных денег было совершено.

А стал ли 2021 год "золотым" для маклеров или, может быть, 2022-й? Какой год самый успешный был?

- В нашем бюро недвижимости самыми успешными, были и 2021-й и 2022-й. Потому что рост цен на недвижимость был колоссальным - 20-30%. Люди охотно покупали и ничего не боялись.

Но обычно после такой эйфории следует снижение. Насколько сильно на ситуацию на рынке повлияла геополитика? Как ведут себя иностранные инвесторы, скажем, из Финляндии, Швеции или из той же России.

- Очень по-разному они себя ведут: у инвесторов сейчас такое мнение, что, в принципе, можно купить что-то интересное и дешевле, чем обычно, потому что можно торговаться за счет того, что политическая ситуация нестабильна в мире, в том числе, в Эстонии. Поэтому можно этим воспользоваться. Но на другой чаше весов у нас опять же Euribor, который растет. И поэтому здесь нужно все взвешивать и смотреть непосредственно конкретный объект.

А финны и шведы разве не забирают деньги из Эстонии?

- Сейчас иностранцы больше продают недвижимость в Эстонии, чем покупают. Опять же, это связано и с геополитической ситуации. Никто не знает, как она будет разворачиваться дальше. Поэтому те, у кого есть эта возможность, хотят подстраховаться, и эти деньги, допустим, вкладывают у себя на родине. Что касается российских инвесторов, их, скажем так, просто нет.

Как на рынок недвижимости повлиял наплыв эмигрантов, в первую очередь из Украины и России?

- Миграция повлияла положительно. Конечно, стали больше интересоваться арендой жилья. В наше бюро недвижимости обращалось много мигрантов, которым мы помогли найти жилье. Самое интересное, что когда предлагаешь собственнику заселить в недвижимость семьи из Украины, в основном люди реагировали с опаской. Но когда ты разговариваешь, убеждая, что это абсолютно такие же люди, они бегут от обстоятельств, которые там сложились, удавалось договориться.

Эксперты отмечают, что спад экономики Эстонии особо заметен на строительном рынке. Те же девелоперы не решаются начинать строительство и выжидают. Вы согласны с этой оценкой? И не говорит ли это о приближающемся крахе?

- Я думаю, что это в первую очередь говорит об осторожности девелоперов. Если бы я сам был девелопером, я поступил бы точно так же. Нужно выждать какой-то момент, посмотреть, что будет, и дальше уже приступать к новым проектам.

Я так понимаю, что на рынке нового жилья цены просели не так сильно, как на рынке вторичного жилья.

- Я бы сказал, что на рынке нового жилья они вообще не просели.

Вы постоянно общаетесь с клиентами? Насколько сложнее стало покупателям получить кредит на покупку нового жилья?

- Сложнее, конечно, потому что опять же, Euribor сейчас находится на уровне 3%. Поэтому если зарплата не изменилась, то клиент, который мог получить 100 000 евро в 2020 году, сегодня может получить где-то 85 000 евро. То есть покупательская способность падает.

Сейчас вы прогнозируете, что Euribor поднимется до 5%. Как это отразится на нынешней ситуации? У молодых уже шансов, по сути, не останется?

- Ну, я бы так критично не относился. Шанс всегда есть. То есть, конечно, если есть помощь, то это легче. Если, допустим, у человека нет помощи, тогда, конечно, будет тяжело. Но это не значит, что нужно опускать руки. Нужно стараться находить какие-то возможности, работу и копить деньги.

Что вы посоветуете делать тем, у кого уже отложенная сумма на счете есть: нужно покупать или ждать.

- Это извечный вопрос. Универсального, оптимального времени для покупки и продажи не существует. Я бы сказал так, что нужно исходить из своих потребностей в данный момент, исходить из своего бюджета и уже после этого принимать решение.

Во вторник, 7 февраля, гостем передачи "Интервью недели" на телеканале ETV+ стал руководитель Ambrozi Kinnisvara Анатолий Амбрози.

Смотрите передачу "Интервью недели" на ETV+ по вторникам в 20:30.