В последнее время в новостях часто говорят о том, что ситуация на рынке недвижимости ухудшится. Попытаюсь при помощи связей с прогнозной моделью Банка Эстонии пояснить, что означают разные сценарии для цен на недвижимость и в какой степени должна сократиться выдача кредитов, чтобы стоимость недвижимости снизилась на 10%.

Анализ показывает, что в середине 2022 года стоимость недвижимости в Эстонии была переоценена в среднем примерно на 15%. На этом фоне стоит отметить, что за первые три квартала 2022 года цены на недвижимость выросли еще больше, примерно на 24%.

В прогнозной модели Банка Эстонии цены на недвижимость в основном определяются двумя факторами: доходом на душу населения и отношением оборота новых жилищных кредитов к доходам.

Эти факторы объясняют разброс цен на недвижимость в долгосрочной перспективе примерно до 95 процентов. В то же время ни одна модель не является идеальной: в краткосрочной перспективе цены на недвижимость могут различаться довольно сильно. Модель основана на макроданных и не учитывает изменения качества проданной недвижимости, например, долю новых квартир.

В 95% случаев стоимость недвижимости находится в пределах оценки, с описанным выше соотношением, и диапазона от -13% до +15%. Это довольно широкий диапазон, чему способствовали бум 2006 года и кризис 2009 года. В последнее десятилетие модель стала точнее. Последний набор данных по исходной информации модели относится к третьему кварталу 2022 года, когда стоимость жилой недвижимости оказалась на 5% дороже, чем прогнозировалось с помощью модели.

Фактор первый: рост доходов смягчает нормализацию рынка недвижимости

В долгосрочной перспективе цены на недвижимость будут расти так же быстро, как доходы. Согласно экономическим прогнозам, доходы домохозяйств в этом году в среднем вырастут, поэтому снижение доходов не является вероятным фактором снижения цен на недвижимость, по крайней мере, исходя из прогнозов.

В Эстонии рост доходов поддерживается ростом заработной платы и большим дефицитом в бюджете правительственного сектора, что, по крайней мере, частично сказывается на бюджете домохозяйств в виде повысившихся пособий. В то же время увеличение объема используемого дохода тормозится повышением процентных ставок.

На самом деле и во время предыдущих кризисов доходы особо не сократились. В 1999 году объем используемого дохода домохозяйств в расчете на душу населения вырос за год на 2,4%. Да, в 2009 году этот показатель снизился на 9%, но по сравнению с докризисным, то есть 2007 годом доход домохозяйств на душу населения в 2009 году все же был на 5% выше. Согласно прогнозу, объем используемого дохода на душу населения в 2023 году должен вырасти примерно на 5%.

Надеясь, что рост доходов в течение пары лет решит проблему завышения цен на недвижимость, владельцы, которые сейчас не вынуждены выставлять свою недвижимость на продажу, могут и не снизить цену. Однако повышение процентных ставок может вынудить их продать свою недвижимость. Рост доходов и ожидание дальнейшего роста заработной платы смягчат завышение цен на рынке недвижимости.

Второй фактор: падение цен на недвижимость будет скорее связано скорее с сокращением выдачи кредитов

Соотношение новых кредитов и доходов во многом объясняет изменение доступности недвижимости, то есть то, сколько недвижимости может купить среднестатистический житель Эстонии на свой доход. Рынок недвижимости медленно реагирует на рост доходов, но кредитный рынок может реагировать быстро,

В ситуации, когда предложение недвижимости не соответствует спросу, дополнительные кредиты создают ценовое давление. Увеличение объема выдачи кредитов не может быть вызвано лишь смягчением условий банков или низкими процентными ставками. В прогнозной модели увеличению объема выдачи кредитов также способствует быстрый рост доходов, как было после восстановления от коронавирусного кризиса.

Более высокие доходы способствуют повышению кредитоспособности, что оказывает давление на цены на недвижимость и, в свою очередь, провоцирует появление на рынке новых предложений. Соотношение новых кредитов и доходов объясняет разброс цен на жилую недвижимость на 85%.

В середине 2022 года соотношение новых кредитов и используемого домохозяйствами дохода составляло 12-13%. До коронавирусного кризиса этот показатель составлял 9%, а в 2015 году – чуть более 8%. Однако во время предыдущего крупного экономического кризиса в 2009 году соотношение новых кредитов и используемого домохозяйствами дохода составляло менее 5%.

Таким образом, восстановление после коронавирусного кризиса, а также, вероятно, высвобождение денег из пенсионной системы, способствовали покупке недвижимости и взятию кредитов в 2021 и 2022 годах. С помощью модели можно технически оценить, в какой степени на стоимость недвижимости повлияло бы снижение объема новых жилищных кредитов до уровня предыдущих периодов.

Если бы люди брали новые жилищные кредиты в таком же соотношении с доходами, как и в 2019 году, то при сохранении прежних условий это привело бы к падению цен на недвижимость на 8%. При уровне выдачи кредитов 2015 года падение цен на недвижимость составило бы 11%, а по сравнению с 2009 годом – 21%.

Сравнивая текущую ситуацию с 2009 годом, следует иметь в виду, что во время предшествовавшего кризису бума на рынке недвижимости соотношение новых кредитов и доходов составляло в 2006 году 33%, тогда как в третьем квартале 2022 года этот показатель составил "всего" 13%. Так что сектор недвижимости хоть и нагрелся, он гораздо прохладнее, чем во время пресловутого бума.

Третий фактор: неопределенность, которую модель не улавливает

Хотя доходы и кредиты достаточно хорошо характеризуют стоимость недвижимости, бывали краткосрочные периоды, когда цены на недвижимость существенно отличались от этого соотношения. Таким образом, в краткосрочной перспективе цены на недвижимость падали или росли значительно больше, чем можно было бы предсказать по формуле, но в долгосрочной перспективе цены возвращались к указанному соотношению. В середине 2022 года недвижимость оказалась на 5% дороже, чем прогнозировалось по формуле.

Кроме того, на цены на недвижимость могут влиять негативные новости и объявление кризиса, порождающие самореализующиеся ожидания. Неопределенность и паника могут легко привести к более значительным краткосрочным колебаниям цен на недвижимость, чем предсказывает модель.

По сравнению со средним показателем бизнес-цикла цены на недвижимость завышены. Завышение цен на недвижимость, вероятно, будет больше, чем ошибка модели, поскольку факторы, описывающие стоимость недвижимости, также выше ее обычной стоимости.

Если в вопросе завышения цен на недвижимость также учесть более высокую активность жилищных кредитов в годы до коронавирусного кризиса, то в середине 2022 года цены на недвижимость были завышены примерно на 15%. Здесь необходимо отметить, что за первые три квартала 2022 года цены на недвижимость в годовом сравнении выросли на 24%. В соответствии с той же моделью в 2006 и 2007 годах цены на недвижимость были завышены примерно на 50%.

Мнение было изначально опубликовано в блоге Банка Эстонии.