"Клиентов на рынке недвижимости немного. Сейчас на самом деле, если вы готовы покупать новострой, то для этого очень хорошее время. Можно получить выгодное предложение по цене как за саму квартиру, так и дополнительные бонусы", – сказал Кузнецкий в веб-передаче ERR "Прямой эфир из Дома новостей".

Он отметил, что кредит в среднем берут на 30 лет, и в какой-то момент ставка Euribor начнет падать. "Сейчас есть возможность купить квартиру по более выгодной цене, чем это будет через пять или семь лет. С одной стороны, некоторое время придется платить более высокий Euribor, но и банковская маржа сейчас ниже, чем два года назад. Когда Euribor снова упадет, вы будете в выигрыше по сравнению с теми, кто будет покупать квартиру на тот момент", – отметил маклер.

Он считает, что основной рост ставки Euribor уже отыгран, и если он продолжится в дальнейшем, то вряд ли будет таким же значительным. "На самом деле как будто Euribor не так сильно повлиял на сектор недвижимости в плане цен. Можно предположить, что если Euribor поднимется на 0,5-1%, то, скорее всего, с ценами ничего не случится, они останутся на том же уровне", – сказал Кузнецкий.

Средняя цена на квартиры держится с мая, снижения не предвидится

При принятии решения о покупке недвижимости многих останавливают высокие кредитные платежи.

"В первую очередь, на решение о покупке влияет общая нестабильная обстановка. Уверенность покупателей не только в отношении недвижимости, но и в плане бытовых услуг, продуктов и так далее, сейчас на очень низком уровне. Оптимизма в отношении будущего люди не испытывают", – отметил маклер.

Объем сделок с недвижимостью в новостройках упал очень сильно по сравнению с прошлым годом, но одновременно выросла цена. По данным Земельного департамента, в третьем квартале этого года цены на новострой выросли на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

"При этом средняя цена квадратного метра недвижимости в Таллинне остается практически неизменной с мая прошлого года – примерно около 3000 евро за квадратный метр", – сказал Кузнецкий.

По его словам, то снижение цен на недвижимость, которое можно было пройти, уже сделано. "Недвижимость низшего класса – квартиры в плохом состоянии в панельных домах в конце прошлого года очень быстро подешевели на 10-20%. Что касается новостроя, то с ним как все было, так и осталось. Цены даже начали опять расти, потому что предложений на рынке сейчас меньше, а цены, по которым сейчас строится новый продукт, выше, чем полтора или два года назад", – пояснил он.

Банки готовы делать предложения

Люди стали более взвешенно оценивать свою кредитную способность, и если видят, что не могут потянуть платеж по новой квартире, то не будут рассматривать его покупку и обращаться в банк, отметил маклер.

"Банки на самом деле более открыто настроены к клиентам, чем два года назад, когда наблюдался некоторый бум недвижимости. Сейчас, когда ставка Euribor высокая, клиентов стало меньше, банки конкурируют между собой за снизившееся количество клиентов и готовы делать выгодные предложения, если кредитоспособность клиента на хорошем уровне", – сказал Кузнецкий.

"Практический совет тем, кто готов сейчас покупать недвижимость: не поленитесь обойти все банки, не только крупные, но и мелкие. Вас могут ждать очень приятные сюрпризы", – рекомендует маклер.

Реновированные квартиры в старых многоэтажках – лакомые кусочки

"По моим наблюдениям, цены на квартиры советской постройки, то есть 60-х, 70-х, 80-х годов, в значительной степени регулирует то, есть ли сейчас клиент на покупку реновированных квартир, например метражом в 60-65 квадратных метров", – сказал маклер.

Есть ли смысл тем, кто вкладывается в квартиры в плохом состоянии реновировать их, чтобы потом продать?

"Да, именно на этот товар клиент сейчас есть. Именно на такой середнячок в хорошем состоянии, но с хорошей кухней, особенно если в доме поменяны все коммуникации, сделана крыша, фасад. Это лакомый кусочек, который уходит на рынке очень быстро", – признал Кузнецкий, добавив, что сложнее найти клиента на квартиры 2017-2018 года постройки.

По его словам, сейчас на рынке то время, когда можно и нужно искать хорошие сделки. Конечно, лучше искать квартиры в домах в хорошем состоянии, где остаток товарищества по кредиту выплачивать не так долго, чем в тех, домах, которые только реновируют, и кредит взят полгода назад.

Если план ЕС о реновации домов будет выполнен, возникнет бум на строительном рынке

Согласно плану Евросоюза, энергоэффективность старых жилых зданий к 2033 году должна быть не ниже класса D, это значит, что огромное количество домов советской постройки надо будет реновировать.

"Тогда возникнет бум на строительные услуги, поднимутся цены, в том числе это отразится на конечной стоимости квартир", – сказал маклер.

Недвижимость – далеко не такая тихая гавань, как была раньше

"Исторически сложилось, что недвижимость считается надежным активом, куда люди вкладывают свои деньги. Когда все остальные рынки рушатся, недвижимость якобы растет. Во-первых, недвижимость растет не всегда, во-вторых, она, как и остальные активы подвержена воле законодателя, который может вносить быстрые изменения в правила регулирования рынка, в плане налогообложения, каких-то ограничений", – отметил Кузнецкий.

В современном мире исключать ничего нельзя, но повторение обвала цен на недвижимость, как было после бума в 2008-2009, маклер считает маловероятным.

"Тогда и сейчас разные фундаментальные факторы. Тогда был глобальный финансовый кризис. Во-вторых, в Эстонии было построено много некачественного продукта. В-третьих, этот продукт не был подключен к коммуникациям, не было дорожного сообщения, общественного транспорта. Сейчас девелоперы более подкованы, и те, кто прошел кризис, хорошо усвоили уроки. Недвижимость, которая сейчас есть на рынке, значительно отличается от того, что было в 2008-2009 году", – заверил он.

Арендный бизнес сейчас – не самый выгодный, зато хорошо арендаторам

Цены на аренду в последнее время достигли уровня, который был несколько лет назад, если рассматривать их по отношению к средней зарплате. "Если брать стоимость аренды средней квартиры в Таллинне по отношению к средней зарплате в столице, то она пару лет назад спустилась до 37-39% от средней зарплаты. Это рекордно низкий уровень за последние 12 лет. Потом она поднялась до 42-45% от средней зарплаты. И сейчас она снова спустилась", – сказал маклер.

По его словам, для тех, кто занимается арендным бизнесом, сейчас наступило тяжелое время, потому что годовая доходность по отношению к стоимости самого актива, т.е. квартиры, упала очень низко, до 4%, а то и ниже.

"Найти объект на покупку, чтобы потом зарабатывать на аренде хотя бы 5%, довольно сложно. Если говорить о 7-8%, то это должен быть не совсем стандартный товар. Арендный бизнес сейчас – не очень хороший бизнес", –отметил Кузнецкий.

Зато сейчас хорошо арендаторам, потому что арендовать для кого-то выгоднее, чем покупать, добавил он.

В сложной ситуации оказались те, кто купил квартиру полтора года назад и не справляется с выплатами Euribor

На перепродаже недвижимости сейчас сложно заработать, потому что с мая прошлого года цены не растут.

"В сложной ситуации находятся те, кто купил квартиру полтора-два года назад. Если у них нет возможности тянуть Euribor, то они даже не могут продать квартиру с прибылью. Иногда они даже не могут закрыться в ноль, потому что рынок мог просесть именно в этой локации, она могла потерять свою популярность. Чтобы этот актив сдвинуть, нужно двигаться по цене ниже", – признал Кузнецкий.

Бывают и исключения, когда продаются объекты, которые не могли найти покупателя полгода или больше, а осенью к ним просыпается интерес, и они находят покупателя по заявленной на рынке цене, добавил маклер.