Недавно Таллиннское горсобрание утвердило решение, согласно которому Таллинн заплатит 120 000 евро за общественную проезжую часть улиц Пуне теэ и Карукелла теэ в Пирита. Это решение обеспечило местным жителям уверенность в том, что дороги будут содержаться в порядке и впредь там будут обеспечены бесперебойные движение и парковка. Однако возникает вопрос, должен ли город брать на себя обязанности по содержанию дорог за определенную плату или есть другие варианты?

Приобрести улицы Пуне теэ и Карукелла теэ, которые находились в частной собственности почти 20 лет, можно было гораздо раньше. На вопрос, почему этого не было сделано, четкого ответа нет. Длительный период нахождения в частной собственности дорог для общественного пользования создавал проблемы для местных жителей: дороги не обслуживались, и на них была организована платная парковка. Не было уверенности в том, что в какой-то момент не закроют доступ местных жителей к своим домам.

Этот район – не единственный, где в случае старой застройки городу не была передана дорожная земля. В некоторых случаях это было частью бизнес-плана, владельцы несколько раз менялись или желанием владельца дороги было поставить город перед фактом и выторговать себе желаемую сумму. Как разрешать такие ситуации впредь, чтобы жители были спокойны, а передача дорог городу была справедливой и законной?

Самым быстрым решением в вопросе приобретения улиц Пуне теэ и Карукелла теэ было завершение существующего процесса покупки. В данном случае предыдущая мэрия заключила договор купли-продажи с владельцами земель, и поэтому у города не было законных оснований не продолжать процесс. В дальнейшем наиболее безболезненным и финансово выгодным решением для города и местных жителей должно стать заблаговременное рассмотрение вопроса о передаче дорог общего пользования городу до возникновения серьезных проблем.

В случае новостроек практика такова, что девелоперы безвозмездно передают дороги городу в обмен на то, что город берет на себя обязательства по их содержанию, которые могут быть сложными и дорогостоящими для частных владельцев.

Такое решение является разумным для всех сторон, поскольку девелопер получает выгоду от развития недвижимости, а город обеспечивает жителям функционирование необходимой инфраструктуры. Однако в данном случае остается неясным, почему владельцы земли и город заключили соглашение о выкупе дороги и действительно ли не было альтернатив?

Какие варианты приобретения дорожной земли предусмотрены законом?

Закон предусматривает, что первым шагом в приобретении недвижимой вещи является приобретение дороги по соглашению с владельцем. Если договориться не удается, следующим шагом является принудительное отчуждение. Согласно закону, в данном случае все было сделано так, как следует. Однако первоначальное предложение было сделано на основе экспертной оценки, а не, например, на основе цены земельного обложения, которая в то время, вероятно, был бы значительно выгоднее.

Невозможно ввести закон или постановление, которые нарушали бы неприкосновенность частной собственности. В случае со старыми планировками, где существуют аналогичные проблемы, единственным вариантом является проведение производства по приобретению недвижимой вещи.

Однако важно выбрать подходящую и справедливую методику при проведении производства по приобретению недвижимой вещи, то есть при приобретении дорожных земель руководствоваться ценой земельного обложения. В случае с Карукелла теэ и Пуне теэ при приобретении исходили из экспертной оценки, но поскольку цены земельного обложения выросли, в данном случае сейчас цена могла бы оказаться такой же.

Одно из решений – заключить политическое соглашение о том, что Таллинн не приобретает землю за плату, то есть не покупает себе обязательства. Это может показаться разумным, но в действительности по действующему законодательству это невозможно. Если частный владелец не соглашается на предложенную цену, следующим шагом является производство по принудительному отчуждению, в ходе которого за приобретение дороги все же придется заплатить. Юридической альтернативы тут нет.

В случае старых детальных планировок, когда соглашения не заключались, городу следует рассмотреть возможность ускорения процесса принудительного отчуждения в будущем, когда очевидно, что дорога останется в частной собственности и владелец не готов передать ее безвозмездно. Чем дольше тянется проблема, тем сложнее и дороже будет ее решить впоследствии.

Например, в волости Виймси принята четкая практика немедленного начала процесса принудительного отчуждения, если не удается договориться с владельцами. С владельцами дорожных земель, готовых к сотрудничеству, возможны компромиссы, в результате которых достигается соглашение о цене, а волость взамен ремонтирует какой-либо более мелкий объект или сооружение, либо предлагает владельцу дороги какую-то иную компенсацию.

Возможным решением также является отдельная регуляция о приобретении старых дорог. Кроме того, город может создать механизмы, стимулирующие владельцев к безвозмездной передаче дорог. Это могут быть, например, временные налоговые льготы, упрощение рассмотрения детальных планировок или другие стимулы, чтобы сделать передачу более привлекательной.

Каков урок?

Проблема улиц Пуне теэ и Карукелла теэ получила долгожданное решение для жителей этих районов, однако этот инцидент поднял более серьезный и не решенный до сих пор вопрос находящихся в частной собственности дорог.

По сложившейся практике, которая существует уже 10–15 лет, город заключает нотариальные соглашения с девелоперами еще в процессе планирования, что позволяет избежать ситуации, когда девелопер не передает землю городу бесплатно после утверждения детальной планировки.

К сожалению, в прошлом город не придерживался такой практики, и проблемы приходится решать сейчас. Следует руководствоваться одним четким принципом и одной практикой при передаче находящихся в частной собственности дорог. Улицы и дороги – это общественные объекты, и каждый горожанин имеет право доступа к своему дому по ухоженным дорогам. Согласно общепринятому принципу передача дорог городу на безвозмездной основе должна быть нормой, а не исключением.