Пильпакюла занимает территорию площадью около 1,6 квадратных километра в деревнях Юльгазе и Каллавере в волости Йыэляхтме. В ходе земельной реформы эта территория перешла в собственность местного самоуправления, которое заключило с дачниками официальный договор аренды на пять лет, который позднее ежегодно автоматически продлевался.

В декабре 2018 года волостное собрание приняло решение приостановить эти договоры с 1 апреля 2020 года и продать землю с молотка. Дачники возмутились и волость в итоге отказалась от этой идеи, согласившись продать землю дачникам, которые пользовались ею на протяжении десятилетий.

Таким образом, в 2019-2020 годах волость продала землю арендовавшим ее садоводческим кооперативам, что открыло возможность для приватизации отдельных участков в их составе.

Однако в случае граждан Российской Федерации для такой приватизации по закону требуется согласие местного самоуправления, поскольку речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Чтобы обойти это требование, волость сначала просила Земельный департамент переоформить эту землю как землю жилого назначения, но получила отказ. Департамент сослался на государственный интерес: если в будущем в этом месте потребуется добывать полезные ископаемые, то это будет проще сделать, если у земли останется прежнее назначение.

Государство опасается концентрации землевладельцев из числа россиян

По словам старейшины волости Йыэляхтме Андруса Умбоя, для приватизации кооперативы должны были сначала составить детальную планировку, отмерив каждому члену кооператива участок, соответствующий его вкладу в сделку по выкупу земли кооперативом. Поскольку речь идет о сельскохозяйственных землях, по закону граждане третьих стран должны были получить разрешение волостного собрания на покупку земли. В 2021 году такое разрешение получили более 60 человек.

"До начала войны в Украине волостное собрание неоднократно давало такое согласие. А после начала военных действий собрание считало правильным не давать такое согласие", - сказал Умбоя.

На заседании волостного собрания в августе 2022 года некоторые депутаты полагали, что между людьми нельзя проводить различие на основании гражданства. Другие же говорили, что перед покупкой земли им следует оформить эстонское гражданство. Умбоя предложил обратиться за советом в Министерство внутренних дел и Полицию безопасности. "Государству тоже не понравилось появление на такой большой территории такого количества преимущественно иностранных граждан", - сказал старейшина.

С тех пор позиция государства не изменилась. В феврале этого года Кристиан Пярт, возглавляющий один из отделов Министерства внутренних дел, напомнил волости об основах политики безопасности Эстонии, в которых говорится о возросшей агрессивности авторитарных режимов.

"Для местного самоуправления также разумно оценить вопросы обеспечения безопасности в районе, которые могут возникнуть из-за концентрации граждан третьих стран в одном районе", - написал Пярт.

Кооператив нашел способ проскользнуть между статьями

Член правления садоводческого кооператива "Кадакас" Степан Романов не разделяет опасений государства. По его словам, он не понимает, как ведение огородного хозяйства может представлять угрозу безопасности.

"Мы ведь не участвуем в войне, и мы не воюем здесь, в Эстонии, - сказал Романов. - Мы хотим заниматься своими огородами, но никакая война нас не интересует".

Кооператив "Кадакас" не стал составлять детальную планировку и запрашивать разрешение волости, вместо этого обратившись напрямую к нотариусу.

"Наши юристы помогли с этим, - пояснил Романов. - Принцип заключается в том, что если собственность оформляется при покупке [недвижимости] идеальными долями, то не нужно запрашивать разрешения у местного самоуправления. Мы пошли именно по этому пути и сделали это. И регистр тоже подтвердил, что мы все сделали правильно".

В начале прошлого года три участка земли, входящие в кооператив "Кадакас", разделили примерно на 100 идеальных долей и передали членам кооператива в качестве долевой собственности. Учитывая, что многие покупали участки на двоих с супругой, сделка затронула около 150 человек.

Волость обнаружила сделку только прошлым летом

Однако, строго говоря, шестьдесят новых землевладельцев были иностранцами, в основном гражданами России. Волость Йыэляхтме обнаружила внесенные в крепостную книгу изменения прошлым летом.

"Мы относительно случайно обнаружили, что такие сделки были заключены, - сказал Умбоя. - Мы обратились к нотариусу, чтобы аннулировать сделку, поскольку она с самого начала была юридически ничтожной, так как цель закона не была достигнута".

Волость также попытала счастья с крепостной книгой, но сделки отменить не удалось. Таллиннский нотариус Каата Картау согласилась с тем, что гражданин третьей страны должен получить разрешение местного самоуправления на приобретение земли сельскохозяйственного назначения. В то же время она отметила, что приобретение идеальной доли приравнивается к, так сказать, "реальному" приобретению только в определенных случаях.

"Можно сделать вывод, что если гражданин третьей страны приобретает лишь идеальную долю недвижимой вещи, то предусмотренное [в законе] разрешение местного самоуправления не требуется", - добавила Картау.

По словам Степана Романова, волость могла бы удовлетвориться объяснениями нотариуса. "Но они их не принимают, продолжают упорствовать", - сказал он.

Волость готовит документы для обращения в суд

По словам Андруса Умбоя, у местного самоуправления нет выбора, поскольку законодатель хотел ограничить приобретение сельскохозяйственных земель гражданами третьих стран.

"И, по сути, с юридической точки зрения нет разницы, приобретается ли собственность через реальную долю или идеальную долю. Это такая притянутая за уши конструкция", - оценил Умбоя обоснования нотариуса, добавив, что волость обратилась за советом в несколько министерств. "И они согласились с нами, что это неправильно и это следует оспорить", - сообщил он.

Министерство по делам регионов даже пообещало оплатить судебные издержки волости в случае необходимости. "Этот иск составляется. Мы хотим получить согласие на исправление этих записей о долевой собственности. В принципе, чтобы собственность вернулась к садоводческому кооперативу", - сказал Умбоя.

По его словам, представители волости несколько раз встречались с новыми землевладельцами, и около десяти из шестидесяти огородников с иностранными паспортами согласились отказаться от своего участка без обращения в суд. Однако остальные 50 с этим не согласны.

Кооператив заплатил 300 000 евро

Степан Романов указал на то, что оформление садовых участков в собственность членов кооператива является естественным продолжением сделки, заключенной несколько лет назад, когда волость продала кооперативу эту землю за 300 000 евро. "Люди заплатили деньги вперед, а теперь земля до сих пор не оформлена в их собственность", - сказал Романов.

Через неделю члены садоводческого кооператива "Кадакас" соберутся, чтобы договориться о дальнейших действиях. "Тогда мы сможем обратиться со своим предложением к волости. Мы, конечно, не заинтересованы в том, чтобы идти в суд", - сказал Романов.

По его словам, дело можно решить таким образом, чтобы каждый гражданин России в кооперативе нашел надежного гражданина Эстонии, на которого он переоформит свою долю. Но Умбоя считает, что нельзя оформлять новую сделку поверх незаконной. Иными словами, прежде чем передать землю новому собственнику, ее нужно вернуть кооперативу.

"Это долгий и сложный путь. Почему нельзя по-другому? Почему другой вариант не устраивает?", - спросил Романов.

Умбоя также рассчитывает, что дело удастся решить путем переговоров, подчеркнув, что волость в данном случае выполняет волю государства, которое возложило на местные самоуправления обязанность оценивать, не является ли продажа сельскохозяйственной земли конкретному иностранцу угрозой безопасности. По его мнению, этим следует заниматься не местным властям, а Министерству внутренних дел и Полиции безопасности.

"По какой-то причине государство посчитало, что самоуправление должно решать, представляет ли человек угрозу конституционному порядку. Мы в Йыэляхтме считаем, что самоуправление вообще не должен решать эту задачу и что такие вопросы должно решать государство. В связи с этим мы также обратились к государству с просьбой скорректировать правовые акты", - сказал волостной старейшина.

В своих ответных письмах министерства подтвердили, что этот вопрос будет обсуждаться, когда будет готов проект поправок к закону об ограничениях на приобретение недвижимой вещи. Согласно плану действий правительства, этот законопроект должны отправить на межведомственное согласование до конца июня 2024 года.

Добавлен видеосюжет репортера "Актуальной камеры" Ильдара Низаметдинова.