В статье-мнении, опубликованной 29 июня на портале ERR, старейшина волости Йыэляхтме Андрус Умбоя высказал мнение, что если правительство не узаконит так называемый "налог на девелопмент" в качестве нового муниципального налога, девелоперские проекты неизбежно остановятся. Однако действующее право не подтверждает такой вывод - приостановка девелоперских проектов на этапе рассмотрения детальных планировок может быть лишь исключительной мерой. Введение нового налога скорее стало бы удобным решением для самоуправлений и на самом деле не является неизбежным.

Действующее законодательство не запрещает запрашивать средства на социальную инфраструктуру - при наличии доказанной необходимости

Здесь уместно напомнить о том, что Государственный суд около года назад разъяснил предпосылки, при наличии которых можно запрашивать плату с девелоперов. В создавшем прецедент решении Госсуд пришел к выводу, что местное самоуправление в принципе может заключить с девелопером договор о финансировании социальной инфраструктуры - детских садов, школ или общественных спортивных объектов - при наличии непреодолимой бюджетной необходимости.

Однако самоуправление должно при этом детально доказать, почему рост численности населения, который повлечет за собой девелоперский проект, будет настолько резким и неожиданным, что существующая сеть образовательных учреждений и инфраструктура не выдержат такой нагрузки, и ресурсы самоуправления окажутся недостаточными.

Как правило, местные самоуправления должны быть в состоянии прогнозировать рост численности населения и выполнять за счет своего бюджета задачи, вытекающие из закона, в том числе создавать и содержать школы и детские сады. Это логично, поскольку с ростом численности населения растут и налоговые доходы местного самоуправления. Местное самоуправление может регулировать темпы роста, в том числе ввод в эксплуатацию новых застраиваемых районов, прежде всего, с помощью общих планировок.

Важно, что ссылки местных самоуправлений на отсутствие денег и недостаточность бюджета не могут носить общий характер, а должны быть обоснованы конкретными, основанными на фактических данных анализами. Строительство социальной инфраструктуры должно быть непосредственно необходимым для реализации предусмотренного планировкой решения и функционально связанным с ним. Таким образом, девелопер не должен платить за ситуацию, при которой самоуправление не выполняет свои бюджетные обязательства из-за неэффективного бюджетного планирования.

Незаконно запрашивать плату за застройку в качестве де-факто налога

На практике составление таких анализов и доказывание причинно-следственной связи не всегда по силам местным самоуправлениям. Именно поэтому, например, Таллинн и волости так называемого "золотого кольца" ввели фактический налог - деньги запрашиваются в ходе рассмотрения детальных планировок либо за единицу жилья, либо на основе валовой площади здания. Хотя такой подход является ясным и обеспечивает равное обращение с девелоперами, он, тем не менее, является противоправным. Позиция канцлера права и практика Госсуда к настоящему моменту подтвердили то, что должно было быть ясно для этих местных самоуправлений с самого начала: местное самоуправление не имеет права вводить налоги по собственной инициативе без законного основания.

Тем не менее, Госсуд протянул руку помощи местным самоуправлениям, позволив им посредством взвешивания и анализа продемонстрировать, что во взимании такой платы существует реальная необходимость, и бюджет местного самоуправления действительно ограничен. Однако с точки зрения рыночной практики эта помощь парадоксальна: с юридической точки зрения запрашивать плату могли бы именно самоуправления с низкими доходами. Но в таких волостях отсутствует интерес к застройке со стороны рынка - цены на недвижимость и землю в них и так ниже, и в целях конкурентоспособности эти волости не хотят запрашивать с потенциальных девелоперов какие-либо дополнительные выплаты, поскольку это сдерживало бы и без того скудную застройку.

В то же время взимать налог на девелопмент больше всего хотят те волости, которые испытывают наибольшую нагрузку в плане застройки, но при этом являются наиболее доходными среди местных самоуправлений. Учитывая, что Таллинн и прилегающие к нему волости (например, Виймси, Харку, Раэ и др.) являются самыми доходными в Эстонии по индексу финансового положения местных самоуправлений, фактические данные и финансовые анализы вполне могут не подтвердить возможность запроса этими самоуправлениями каких-либо дополнительных сборов с девелоперов. Тем не менее на практике эти самоуправления требуют так называемый "налог на девелопмент" в различных формах и также выступают за введение налога на девелопмент в качестве местного налога.

Отсутствие местного налога не позволяет автоматически приостанавливать рассмотрение планировок

Девелоперы высказались в поддержку налога на девелопмент прежде всего потому, что он создает четкую, предсказуемую и равную с точки зрения конкуренции ситуацию - со всех взимается налог на одном основании и в одинаковом размере. Если бы деньги запрашивались в рамках дискреционного права и разовых анализов, это приводило бы к неравенству, непрозрачности, а также к явной угрозе коррупции.

Следует также учитывать, что рассмотрение планировок зачастую и так является обременительным для застройщика из-за необоснованных требований местных самоуправлений и их неспособности эффективно рассматривать планировки. Юридическое оспаривание каждого предъявленного требования затягивает процедуру и наносит застройщику прямой финансовый ущерб. Из-за такого временного давления ему зачастую проще согласиться на выплату денег, чем ввязываться в спор. Это отражается и на ценах на недвижимость - не секрет, что так называемый "налог на девелопмент" в конечном итоге оплачивает потребитель, поскольку девелопер включает его в стоимость недвижимости в качестве одной из составляющих затрат.

В целом из решения правительства отказаться от введения налога на девелопмент нельзя сделать вывод, что жилищное строительство в регионах с активной экономической деятельностью остановится. Местное самоуправление может на законных основаниях отказаться от утверждения планировки только в том случае, если будет доказано, что отсутствие вложений в социальную инфраструктуру повлечет за собой серьезные негативные последствия для волости, которые непосредственно помешают реализации конкретной планировки.

Те местные самоуправления, которые не могут представить такие анализы и доказательства, должны просто отказаться от противоправно введенного налога и использовать имеющиеся бюджетные средства для выполнения своих задач. В правовом государстве нельзя вводить новый налог лишь потому, что местные самоуправления превратили незаконную практику в часть стандартной процедуры и теперь хотят узаконить это задним числом.