Бум на рынке недвижимости, вероятно, подошел к концу. Количество сделок купли-продажи ощутимо сократилось. Продавцы квартир на вторичном рынке вынуждены снижать цены. А потенциальные покупатели заняли выжидающую позицию - вдруг цены на жилье и вовсе рухнут?

Квартира в пятиэтажной панельке на улице Маяка ожидает новых хозяев. Двушка, переделанная в студию со свежим ремонтом в конце лета была выставлена на продажу с начальной ценой 140 000 евро, за пару месяцев её стоимость опустилась до 119 000. По словам маклеров, цены на вторичном рынке просели от 5% до 15%.

"Стороны поменялись. Раньше в позиции силы был продавец. Было мало предложений, цены росли. Люди были готовы даже переплачивать, чтобы купить. А сейчас предложение выросло в два раза. И поэтому много конкуренции", - сказал в интервью "Актуальной камере +" маклер Pindi kinnisvara Антон Новиков.

Из-за возросших коммунальных платежей и беспрерывного роста инфляции люди пытаются избавиться от просторных многокомнатных квартир.

"Сейчас самые популярные - это двухкомнатные на вторичном рынке. И ориентируются на диапазон цен от 90 000 до 110 000 евро. Больше продают большие квартиры, дорогие, с высокими коммунальными платежами. И переезжают в квартиры более дешевые", - пояснила маклер Лаура Василевская.

Например, Андрес пытается продать свою четырехкомнатную квартиру в центре Таллинна, однако процесс идет не так быстро, как хотелось бы.

"Мы снизили цену уже на 13 000 евро. Изначально я надеялся продать квартиру за два месяца. Но рынок диктует свои правила. Квартира стоит на продаже уже четвертый месяц", - говорит Андрес.

После небывалого взлёта цен на квартиры, некоторые собственники не согласны мириться с нынешними условиями на рынке и продавать недвижимость за меньшую стоимость. Они упорно отказываются понижать цену. В результате, суммы на сайтах по продаже недвижимости вводят потенциальных покупателей в заблуждение.

"За максимальную стоимость квартиру уже не продать. Мы уже начали снижать цены примерно в сентябре-октябре. А квартиры, где цены мы не снижаем по причине того, что владелец этого не хочет, они стоят. У нас есть пару таких квартир, даже звонков нет. Потому что владельцы уверены, мол, вот, моя квартира должна столько стоить. А на самом деле это уже не соответствует реальной цене", - отметила Лаура Василевская.

На сегодняшний день упала общая стоимость квартир, чего не скажешь о цене квадратного метра. Самый дорогой в Таллинне - 2900 евро.

"Мы должны понимать, что сейчас коррекция, которая уже происходит на рынке, не отражается на квадратных метрах. Потому что очень много сделок по новостройкам, которые вступают только сейчас в действие, хотя квартиры были куплены полгода назад либо год назад, пока дом строился. Поэтому статистически цена за квадратный метр еще высокая. Но на практике, если мы говорим про вторичный рынок, цена уже изменилась", - пояснил Антон Новиков.

В режиме ожидания находятся и застройщики. Начатые проекты доводят до конца, а вот за новые разработки браться не спешат. А чтобы повысить интерес покупателей к дорогим новостройкам, предлагают различные бонусы.

Бесплатное парковочное место, кладовка, кухонная мебель и даже год без оплаты коммунальных платежей - такие вознаграждения предлагают застройщики покупателям недвижимости в новостройках, где цены стартуют от 150 000 евро.

Земельный департамент: продажи квартир упали до уровня 2016 года

Согласно статистике Земельного департамента за октябрь, продажи квартир упали в Эстонии до уровня 2016 года. Ситуация ощутимо изменилась и в сфере кредитования.

"Поток заявлений на жилищный кредит в начале года и осенью значительно изменился. Количество ходатайств уменьшилось примерно на 50%. Люди сейчас очень ответственно подходят к такому решению, обдумывают, стоит ли брать кредит, смогут ли они его выплачивать", - сказала руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.

Важную роль сыграл и Euribor. Отрицательная процентная ставка не повышалась почти 7 лет. А уже в ближайшее время может превысить отметку в 3%.

"Потенциальные заемщики думают и о том, что будет в случае, если Euribor вырастет еще больше. Как мы знаем, Euribor может подняться в следующем году до 3,5%. Уже сейчас люди задумываются, будут ли они справляться с такими высокими счетами", - отметила Анне Пяргма.

Большинство крупных банков: SEB, LHV, Luminor и вовсе снизили максимальные размеры жилищных кредитов. Согласно инструкции Банка Эстонии, кредитные обязательства человека могут составлять не более половины его дохода. Однако банки сократили эту сумму до 40%.

В Swedbank менять условия пока не собираются, но теперь более тщательно оценивают риски при выдаче жилищных кредитов.

"Мы не предвидим, что процесс взятия кредита в нашем банке усложнится. Основные принципы останутся - стабильный доход, чистая кредитная история, возможность выплачивать кредит. Если эти пункты выполнены, то следующий вопрос заключается в том, сможет ли человек найти себе жилье за ту сумму, которую выделяет банк с учетом самофинансирования", - пояснила Анне Пяргма.

Маклеры отмечают, что всё чаще жители столицы продают свои квартиры в Таллинне и переезжают, например, в Маарду или Румму, а кто-то и вовсе за пределы уезда. Это заметили и в банках.

"На протяжении многих лет примерно 70% сделок по жилищному кредиту в нашем банке было связано с недвижимостью в Таллинне и Харьюмаа. Однако сейчас этот показатель уже в районе 59%-63%. То есть люди стали проявлять больше интереса к другим регионам Эстонии", - сказала Анне Пяргма.

Прогнозировать, что будет дальше, эксперты по недвижимости не берутся.

"Никто не знает, что будет дальше. Все могут только предполагать. Фактом остается то, что у людей сейчас на руках остается намного меньше денег, чтобы сделать покупку. Поэтому клиент на вес золота", - сказал Антон Новиков.

"Кризис еще не начался. Он только ближе к весне начнется. Тогда цены начнут действительно падать. Но, опять же, этого никто не знает. Есть предпосылки к этому, но нет точной информации", - отметила Лаура Василевская.

За этот год средняя сумма жилищного кредита составила 112 000 евро. Средний 35-летний заемщик брал обязательство на 25 лет. Стоимость среднего квадратного метра квартиры в столице доходило почти до 3000 евро.