Не секрет, что банки в последнее время ужесточили условия выдачи жилищных кредитов, и могут продолжать придерживаться такой же политики.

"По данным банков, целая группа людей сейчас уже не может получить жилищный кредит. Поэтому, если банк уже дал вам положительный ответ, то лучше купить недвижимость сразу. Но если вы располагаете собственными финансовыми средствами, можно еще месяц-два подождать", - сказал Никитин, подтвердив, что на вторичном рынке жилья наблюдается спад.

Для того чтобы узнать, на какую сумму кредита может рассчитывать покупатель жилья, он может зайти на сайт банка и рассчитать ее по банковскому калькулятору.

Что касается продавцов, то эксперт посоветовал избавляться от недвижимости только в случае крайней необходимости, но в целях долгосрочной инвестиции - немного повременить, чтобы не продавать объекты на спаде.

Рынок жилья всегда подвержен эмоциям

Количество сделок в декабре прошлого года по сравнению с ноябрем, по словам Никитина, упало на 30%, а за год - на 8-9%. Эксперт отметил, что фактически на рынке недвижимости сдулся пузырь, и рынок возвращается к нормальной ситуации, как это происходило в 2014-2016 годах: "Нужно понимать, с чем мы сравниваем. В 2021 году количество сделок было очень большим, а, например, в 2014 году их насчитывалось мало".

Никитин подтвердил, что цена квадратного метра сильно оторвалась от средних доходов населения. В то же время в Эстонии появился класс людей, которые в состоянии приобрести жилье на собственные средства.

"В Эстонии на депозитах у людей хранятся около 12 млрд евро, поэтому доля самофинансирования при покупке жилья увеличилась. А вот так называемый индекс доступности жилья очень снизился, и мы вернулись примерно к уровню 2013-2014 гг", - пояснил Никитин.

По словам эксперта, в отличие от рынка коммерческой недвижимости эмоций всегда больше на рынке жилья. В плане предпочтений, действительно, люди стали чаще делать выбор в пользу нового жилья с более высоким классом энергосбережения.

"Сейчас покупать жилье лучше новое и в центре. Так он сэкономит на содержании автомобиля и прочих расходах", - посоветовал Никитин.

Однако бывает и так, что на практике энергетический класс не всегда соответствует заявленному.

"В договоре о купле-продажи недвижимости указан расчетный класс. Если на практике он не такой, то либо застройщик допустил ошибку и построил жилье не по проекту, либо покупатель использует квартиру неподобающим образом - часто держит окна нараспашку и т.д.", - пояснил эксперт.

Сейчас застройщики первичной недвижимости заняли выжидательную позицию и не снижают цены, предлагая так называемые скрытые скидки - например в виде бесплатной парковки. По словам Никитина, с ними всегда можно договориться о небольших скидках, в рамках 2-5%.

На вопрос о том, стоит ли покупать жилье за городом и есть ли у такой недвижимости перспективы, он ответил: "Если инвестор сам идет на такой риск, то почему бы и нет. Но для частного лица, на мой взгляд, такая инвестиция сомнительна. Рынок растет там, где есть рабочие места и социальная инфраструктура".

На рынок аренды мигранты влияют, но по-разному

На рынке аренды жилой недвижимости тоже наблюдается спад: цены не повышаются, несмотря на приток беженцев. Никитин объяснил это очень неоднородной картиной мигрантов в разных странах.

"На Кавказе, например, в Тбилиси, по сравнению в 2019 годом, стоимость жилья выросла два с половиной раза. Но там клиенты, как правило, более обеспеченные - в основном бизнесмены из России или те, кто может работать удаленно. Местные грузины не могут позволить себе таких цен. А у нас беженцы вынужденные и неплатежеспособные", - пояснил Никитин.

По его словам, сейчас покупать жилые объекты с целью сдачи в аренду невыгодно, но постепенно ситуация может исправиться, а пока рынок ищет точку равновесия.

По мнению эксперта, ставка Euribor может вырасти до 3-3,5%, и его пик мы можем увидеть к лету. "Слишком резкий рост Euribor можно объяснить тем, что центральные банки, возможно, немного опоздали с борьбой с инфляцией. А сейчас инфляция стала замедляться, и, может быть, Европейский центробанк будет поднимать ставки уже незначительно", - добавил Никитин.