В результате сверхлиберальной жилищной политики в Эстонии сложилась ситуация, когда рынок жилья контролируется частным сектором. Для сравнения: если, например, в странах Западной и Северной Европы доля жилья, находящейся в частной собственности составляет около 60%, то в Эстонии этот показатель приближается к 95%.

От этой разницы в свою очередь зависит отношение общества к жилью, поскольку в странах с высокой долей жилья, находящегося в собственности государственного сектора, люди меньше обеспокоены риском остаться без крыши над головой. В Эстонии, как и в странах Восточной Европы с похожей на нашу жилищной структурой, владение жильем – это, по сути, единственный способ выжить. Жители Эстонии не могут рассчитывать на (надежную) государственную поддержку, поэтому они более серьезно относятся к своим решениям и рискам, связанным с жильем.

Не нужно быть социологом, чтобы понять, что в жилищном секторе, где наблюдается значительный перекос в сторону частной собственности, большая часть энергии собственников уходит на поддержание внутренних связей (квартирных товариществ) и решение своих проблем. Чем больше энергии мы тратим на это, тем ниже уверенность и готовность собственника вносить свой вклад в решение общественных проблем. Это одна из причин, почему состояние жилья и темпы реновации так сильно различаются по регионам.

Еще одним негативным последствием либеральной жилищной политики является то, что жилищный сектор в Эстонии развивается в условиях свободного рынка, и это порождает чувство безнадежности у собственников жилья в приходящих в упадок поселках, поэтому жилье рассматривается через перспективу жизненного пути самого жителя.

Те немногие меры поддержки, которые эстонское государство оказывает жилищному сектору, высветили проблему растущего неравенства среди домовладельцев Эстонии. Как показывает практика, пособия предоставляются более состоятельным домовладельцам, которые имеют лучший доступ к опорным услугам, необходимым для обслуживания жилых помещений, и более надежную поддержку со стороны банков.

В результате государство направляет львиную долю пособий в более зажиточные регионы, тем самым еще больше усиливая обусловленное свободным рынком региональное неравенство. Таким образом, самым большим фактором риска, связанным со спешкой в вопросе массовой реновации, является усиление неравенства между жителями страны.

Нам также следует учитывать, что для эстонского рынка жилья характерна ситуация, когда жилье для сдачи в аренду находится в одном многоквартирном доме с обычными квартирами. Поэтому в Эстонии будет крайне сложно реализовать отступление, предусмотренное в решении Европарламента для малообеспеченных домохозяйств, согласно которому финансовая выгода от экономии энергии не должна быть меньше, чем связанное с реновацией повышение арендной платы.

Другими словами, Европейский парламент хочет, чтобы государства ЕС компенсировали собственникам сдаваемого в аренду жилья полную стоимость достижения энергетического класса D, и эта компенсация может быть уменьшена только в пределах достигнутой экономии энергии.

Поскольку в Эстонии сдаваемое в аренду жилье находится преимущественно в частных многоквартирных домах, государство не имеет никакого контроля за хозяйственной деятельностью в них. В такой ситуации трудно понять, как государство будет проводить различие между квартирами, которые собственник использует для своих нужд, и квартирами под сдачу в аренду? Как будет реагировать государство, если после ремонта ситуация изменится и собственник начнет использовать квартиру для своих нужд или, наоборот, начнет сдавать жилье, которым пользовался сам, в аренду по материальным соображениям?

Мы должны обеспечить, чтобы принцип, установленный Европейским парламентом, был полностью реализован в Эстонии, но сделать это можно только при помощи постоянных пособий собственнику в ситуации, когда он сдает жилье в аренду.

Независимо от того, каким образом мы избежим усиления неравенства среди жителей внутри страны, мы также не должны допустить существования в Европейском союзе различных механизмов поддержки, при которых одной стране выделяются средства из бюджета ЕС на обновление всего фонда арендного жилья до уровня D, а другой затраты компенсируются лишь частично.

В условиях отсутствия обзора рынка аренды особенно важно обеспечить защиту прав малообеспеченных семей в ситуации, когда действующий обязательственно-правовой закон позволяет обязать съемщика нести расходы на ремонт жилого помещения, что идет вразрез с намерением Европейского парламента. Поэтому в дополнение к мерам поддержки по повышению класса энергоэффективности государству необходимо переосмыслить и изменить существующее законодательство. В противном случае планируемая массовая реновация жилья приведет к росту социального и экономического неравенства, что противоречит желаемому.

В то же время в Эстонии наряду с малообеспеченными домохозяйствами существует и группа риска, состоящая из собственников жилья, которая страдает от последствий перехода страны от советского образа жизни к свободной рыночной экономике. Это люди, живущие в построенных в советское время монопоселениях, которые не приветствуются на рынке недвижимости и в реновации которых никто не заинтересован. Владельцы жилья в таких домах, как правило, в своих расходах на недвижимость руководствуются продолжительностью собственной жизни.

По оценкам, такое жилье составляет до четверти всех жилых помещений в Эстонии. Их реновация, пусть даже "заводская", как обещает правительство, в случае таких жилых помещений означает, по сути, бросание государственных денег на ветер. Принуждение владельцев такого типа жилья к ремонту своего многоквартирного дома усугубит их и без того серьезные проблемы.

Поэтому жилье, находящееся в частной собственности, ремонт которого экономически нецелесообразен, следует освободить от требования реновации. Принцип экономической целесообразности должен при этом оцениваться на основе того, мотивируют ли собственников условия государственных механизмов поддержки повышать энергоэффективность до класса D.

Во избежание кафкианской ситуации, когда государство поддерживает относительно более обеспеченных домовладельцев (арендодателей, собственников жилья в крупных городах), а также не помогает и угрожает тем, кто по разным причинам не заинтересован в реновации своего жилья, вся система мер поддержки жилья должна строиться с учетом сбоев рынка недвижимости, с движением от самого слабого (от зданий с наименьшими перспективами реновации) к самому сильному.

Чем сильнее рынок недвижимости, на котором находится жилье, тем меньшее пособие следует на него выплачивать. Соблюдение этого принципа особенно важно, если Эстония поставит целью повышение среднего класса энергоэффективности жилищного фонда, но не наложит обязательство класса энергоэффективности D для каждого отдельного жилого помещения.

Хотя согласно решению Европейского парламента, обязательство массовой реновации не распространяется на объекты культурного наследия, связанные с энергосбережением меры поддержки должны учитывать собственников и такого жилья, чтобы они имели право на получение государственной поддержки на содержание своей недвижимости. В конце концов, они также выполняют общественную цель, сохраняя важное для Эстонии культурное наследие. Поскольку именно общественные интересы не позволяют собственникам зданий, находящихся под охраной как объекты наследия, сделать их теплосберегающими, то меры поддержки для них должны быть более постоянными, чем в случае обычных жилых зданий, включая возмещение более высоких, чем обычно, расходов на строительство и обслуживание.

В заключение следует отметить, что жилищный сектор Эстонии отличается от других стран ЕС тем, что он в значительной степени ориентирован на частных владельцев. Не будет преувеличением сказать, что в эстонском жилищном секторе государство полагается на каждого отдельного собственника, а не наоборот. Именно поэтому единые жилищные пособия и "принудительные" меры Эстонии с самого начала обречены на провал, так как в условиях свободного рынка они ведут к усилению социального неравенства.