В отношениях государства с недвижимостью произошел принципиальный сдвиг. Уже никто не может ответить на простой вопрос: кому принадлежит здание суда на Пярнуском шоссе в Таллинне? Является ли фирма по управлению госнедвижимостью Riigi Kinnisvara AS (RKAS) собственником, управляющим, портфельным управляющим или всего лишь организатором в области обслуживания и администрирования? И кем тогда является государственное учреждение – арендатором по смыслу Обязательственно-правового закона, вынужденным пользователем или фактическим хозяином с ответственностью, близкой к собственнику?

Ответ неудобен: никто и все одновременно.

Государственная недвижимость не функционирует по рыночной логике. Отношения между RKAS и государственным учреждением – это не классические арендные отношения, а контролируемая передача ответственности, при которой пользователю даются обязанности, но не права хозяина. Арендатор платит как собственник, но может вести себя как гость. По сути, это внутригосударственная командная цепочка, оформленная в виде договора.

Эти "арендные отношения" не формируются в результате спроса и предложения на рынке недвижимости. Государство одновременно является собственником, арендодателем, поставщиком услуг и установителем правил и разговаривает само с собой на языке договоров. Потребности пользователя недвижимости, его опыт и организация работы не являются отправной точкой при принятии решений, а выступают побочным шумом финансового учета.

При такой модели невозможно "голосовать ногами" или кошельком. Государственное учреждение – вынужденный пользователь. В реальности оно не покупает ни площадь, ни право ее использования, а финансирует сохранение и улучшение государственного имущества, не обладая при этом присущим собственнику правом принятия решений. Ответственность и обязательства есть, власти нет.

RKAS ведет себя как собственник, поскольку ей формально дана эта роль, но не несет ответственности собственника в классическом смысле. Речь идет о бюрократическом сохранении недвижимости, а не о хозяйском управлении. В таких условиях не рассматриваются долгосрочная ценность недвижимости, жизненный цикл здания и его функциональная пригодность для пользователя.

Реальный собственник, то есть государство, растворился в нормах и таблицах. Это внутренняя административная фикция, поверх которой наложена лексика обязательственного права и управления недвижимостью, но не их логика: слова заимствованы, ответственность размыта. Не продуманная до конца правовая конструкция.

Когда собственник размывается, то решения затягиваются, ответственность растворяется, а недвижимость устаревает быстрее, чем таблица Excel, которая учитывает в арендных платежей компонент капитала, ориентированность на затраты, накопительный ремонтный компонент и аннуитет, но не учитывает рыночные условия, зависящие от местоположения объекта. Прямое следствие таких отношений – пользователь и его потребности становятся невидимыми. Суды – не те, кто принимает решения, а объекты расчетов.

Открытое письмо работников суда и поддержка министра культуры в вопросе сохранения здания суда для целей отправления правосудия, безусловно, представляют общественный интерес. Однако сам факт, что подобные проблемы предаются огласке через СМИ, указывает на серьезные изъяны в повседневной организации работы министерств и RKAS. Та же логика порождает как историю со зданием суда, так и критику в адрес высоких арендных платежей и расходов на содержание госнедвижимости, а также решений, не исходящих из реальных потребностей пользователей.

В то же время я не отношусь к тем, кто считает, что решение заключается в "возврате" недвижимости и зданий самим пользователям, например, через создание административной службы судов при Тартуском окружном суде. О таком плане в связи с судебной реформой сообщила министр юстиции Лийза Пакоста. Однако это не привело бы к улучшению или новому качеству. У судов нет компетенции в сфере управления и содержания недвижимости, и это не является и не должно являться их основной задачей.

Суть проблемы в другом. RKAS оказывает услуги, которые также предлагает рынок управления коммерческой и жилой недвижимостью. Государству не следует самостоятельно заниматься деятельностью, которую можно эффективно и гибко закупать на стороне. Именно в этом кроется как основная причина проблем государственной недвижимости, так и возможное решение.

Здание суда по адресу Пярнуское шоссе, 7 в Таллинне – не исключение. Это логичное следствие таких отношений с недвижимостью, когда пользователь невидим, а хозяина нет. Пока государственная недвижимость рассматривается как мнимые арендные отношения, которые не являются ни рыночными, ни функционирующими, подобные истории будут неизбежно повторяться.

Когда отношения с недвижимостью внутренне неверны, то даже самые рациональные решения начинают давать неверные результаты.