Идея мэра Таллинна использовать на городских строительных объектах больше стандартных решений понятна. Местное самоуправление действительно должно искать способы строить быстрее, экономнее и ответственнее, распоряжаясь деньгами налогоплательщиков. Школы, детские сады, спортивные сооружения, общественные центры и публичное пространство не могут быть местом для бесконечных экспериментов, где каждый объект начинается с нуля, а каждое новое здание превращается в источник бюджетных рисков.

Однако "стандартное решение" - опасное понятие, если мы не уточняем, что именно планируется стандартизировать.

Для местного самоуправления вполне разумно использовать повторяющиеся типовые решения там, где они действительно приносят пользу. Технические узлы, конструктивные детали, планировка туалетов и гардеробов, логика систем вентиляции и отопления, принципы доступности, элементы безопасности игровых площадок и структура тендерной документации могут быть гораздо более единообразными, чем раньше. То же самое касается процесса проектирования. Орган местного самоуправления может создавать более качественные исходные задания, собирать опыт на ошибках предыдущих объектов и требовать решений, которые будет легко эксплуатировать в будущем.

Даже тюрьмам нужны особые решения

Проблема начинается тогда, когда под прикрытием стандарта начинают тиражировать целое здание или общественное пространство, словно каждый микрорайон, участок, школьный коллектив и община одинаковы. Это не так. Школа в Ласнамяэ, детский сад в Нымме, спортхолл в Каламая и общественный центр в Пирита находятся в разной городской среде, не обслуживают одинаковые маршруты передвижения и не требуют одинаковой прилегающей территории. В одном месте фокус направлен на безопасность дорожного движения, в другом - на борьбу с шумом, в третьем - на сохранение высокого озеленения, а в четвертом - на то, как сделать здание доступным для местного сообщества в вечернее время.

Если даже при проектировании тюрем сегодня осознали, что пространство влияет на поведение человека, его чувство безопасности и психическое состояние, то в случае со школами, детскими садами и спортивными сооружениями это должно быть само собой разумеющимся. Ребенок не просто проводит уроки в школьном здании. Он двигается, ест, ждет, общается, успокаивается, учится концентрироваться и ищет место, где можно на мгновение побыть в одиночестве.

С точки зрения застройщика и управляющего, самые дорогие решения - это те, последствия которых становятся видны только во время эксплуатации. Слишком тесное фойе, неудачно расположенный вход, нелогичные маршруты передвижения, отсутствие учета солнца и тени, плохая акустика или неиспользуемая территория - это ошибки, которые каждый день будут стоить денег и нервов.

Сторонам следует объединяться раньше

В случае с государственной недвижимостью это стоит еще острее, поскольку пользователей много, а жизненный цикл здания долог. Оно останется в распоряжении города и общества на десятилетия. Каждое неверное пространственное решение будет влиять на тысячи людей.

С точки зрения местного самоуправления вопрос должен заключаться прежде всего в том, как собрать архитектора, инженера, строителя, управляющего и будущего пользователя за одним столом раньше. Сейчас в недвижимости государственного сектора экономия слишком часто происходит на поздней стадии: сокращают материалы, урезают прилегающую территорию, отказываются от каких-то решений или идут на компромисс в ущерб удобству использования. Гораздо разумнее экономить деньги в начале: за счет лучшего исходного задания, более четкой пространственной программы и продуманных типовых узлов.

Опыт компании Everaus как застройщика и управляющего жилой и коммерческой недвижимостью подтверждает то же самое. Там, где повторение создает функциональность, стоит использовать его смело. Даже в случае со складскими помещениями и мини-складами клиенту очень важно, чтобы техническое решение было надежным, доступ - логичным, пространство - функциональным, а последующее управление - простым. В то же время даже для самого практичного коммерческого помещения недостаточно просто "стандартной коробки". Расположение, видимость, парковка, возможности маневрирования, бизнес-модель клиента и размер помещения определяют, будет ли здание работать в реальной жизни.

Вместо пространства - среда

То же самое касается жилья. Люди больше не ищут только квадратные метры, они ищут целостную жилую среду. Новые жилые кварталы в волостях вокруг Таллинна - хороший пример того, что на ценность дома все больше влияют пути сообщения, озеленение, игровые площадки, безопасное дворовое пространство и близость услуг. Эта логика никуда не исчезает в случае с общественной недвижимостью. Если люди ждут от своего двора более высокого качества пространства, они ожидают того же от школы, детского сада, спортхолла и городской площади.

У Таллинна и других самоуправлений есть право искать более дешевые и быстрые модели строительства. Это необходимо делать. Средства налогоплательщиков должны находиться под контролем, но экономия не должна достигаться в ущерб здравому смыслу. Стоит стандартизировать системы, технические решения, логику обслуживания и процессы. Пространство, учитывающее особенности места, архитектура здания и пользовательский опыт должны оставаться результатом вдумчивой работы. В противном случае мы можем получить более дешевый проект, но более дорогой город.