Обзор ERR: кому и на каких условиях банки выдают жилищные кредиты ({{contentCtrl.commentsTotal}})

Представители банков ужесточение требований при получении жилищного кредита отрицают, утверждая, что в последние годы изменился лишь процент по займу.
Представители банков ужесточение требований при получении жилищного кредита отрицают, утверждая, что в последние годы изменился лишь процент по займу. Автор: Siim Lõvi /ERR

С нового года должен быть упорядочен Регистр строений, и в связи с этим маклеры рассказывают страшные истории об ужесточении выдачи банковских кредитов. Представители банков в свою очередь утверждают, что в последние два-три года изменился только годовой процент.

Новостной портал ERR предлагает основательный обзор условий выдачи жилищных кредитов, какая недвижимость финансируется и на каком основании банки отказывают?

К концу этого года (к 1 января 2020 года – прим. ред.) государственный Регистр строений должен быть упорядочен. Это значит, что все здания площадью более 20 кв. метров, пристройки, изменения планировки должны быть прописаны в регистре, что предполагает и упорядочивание разрешений на эксплуатацию.

По утверждениям маклеров, приближающийся срок заставляет банки все чаще отказывать в выдаче кредитов.

"У меня в Ласнамяэ полно квартир с самовольно построенными арками. Их невозможно продать, потому что на их строительство не было оформлено разрешение", – посетовал один маклер. По его словам, в последние пару лет банки начали проверять данные в Регистре строений.

Представители банков тем временем ужесточение требований отрицают, утверждая, что в последние годы изменился лишь процент по займу.

Процент по займу вырос

Согласно курсу Банка Эстонии банковский процент по кредиту сейчас составляет в среднем 2,6%. Так как в борьбе за клиентов важна каждая десятая процента, то большинство банков свой средний процент называть не хотят, аргументируя это тем, что процент зависит от кредитоспособности клиента и финансируемого объекта.

Swedbank все же сообщил о том, что в их банке средний процент по жилищным кредитам составляет около 2,3, а кредиты выдаются в среднем на 23 года. Более 40% семей берет кредит на двоих, при этом в лизинге у семьи числится 1-2 автомобиля.

"По большей части условия не изменились", – прокомментировала утверждения маклеров руководитель отдела жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма, отметив, что в последние три года все же повысились требования к доходам и ежемесячной способности выплачивать кредит. Это значит, что банки больше не хотят допускать слишком больших сумм ежемесячных выплат.

Для банка риски минимизированы, если клиент не набрал столько кредитов, что не может в случае необходимости позволить себе менее оплачиваемую работу. Это в основном касается клиентов со средним и более низким заработком.

Банк COOP прямо заявляет о том, что у них была самая высокая процентная ставка, но сейчас ее снизили.

"Если до этого наш процент по займу в среднем составлял 3,5% в год, а минимальный процент был 2,8, то в последние месяцы этого года минимальная процентная ставка равняется 2,3, а процент по займу – 3,1-3,2 в год", – сообщила руководитель коммерческой линии кредитов под залог недвижимости COOP Карин Осипова, добавив, что вместе с кредитом их клиенты должны в обязательном порядке оформить и его страхование. Эти страховые взносы являются частью более высокой процентной ставки.

В последние годы в COOP увеличился кредитный лимит: если раньше можно было взять до 250 000 евро, то теперь до 340 000 евро.

Банк SEB отказался афишировать размер своих процентных ставок, обосновав это тем, что информация такого рода – чувствительная. Точно так же не хочет раскрывать эти данные банк Luminor, но менеджер отдела частных кредитов Мартин Малиновский все же сообщил, что сейчас банковская маржа на жилищные кредиты составляет от 2%.

Если представители других банков утверждают, что ситуация на рынке в последние годы на них не повлияла, то, по словам Малиновского, скандалы с отмыванием денег все же снизили привлекательность балтийского финансового сектора в глазах зарубежных инвесторов.

Размер самофинансирования зависит от недвижимости и покупателя, но если заемщик не отвечает условиям для получения залога от фонда Kredex, то в SEB и Luminor доля самофинансирования составляет от 20% и выше, в Swedbank и COOP – от 15%. В Swedbank средний размер самофинансирования равен 25%.

К возрасту покупаемого объекта ограничения не предъявляются: исторический домик в Старом городе может быть в лучшем состоянии, чем построенная во времена бума "коробка" посреди поля.

Мечту о доме в деревне хоронить не стоит

На рынке существует мнение, что банки не финансируют покупку дач или восстановление разрушающихся хуторских построек где-нибудь на границе с Латвией. Для банков якобы ликвидным является недвижимость только в крупных городах. Это утверждение опровергают все банки, заявляя, что можно купить и дачу, и дом в маленьком городе, просто доля самофинансирования будет выше. В то же время такая недвижимость стоит меньше, если только речь не идет о мызе на острове Муху или в окрестностях Хаанья.

То есть если семья хочет купить квартиру, например, в Абья-Палуоя или дачу посреди лесов и болот Ярвамаа, то для банков ликвидность такой недвижимости будет ниже. Клиентам SEB и Luminor в таком случае следует считаться с самофинансированием в размере 40-50%. В COOP могут попросить 30-40% от стоимости объекта, а также дополнительный залог, если, например, хутор в Сетумаа не покажется банку ликвидным.

Самые гибкие условия – в Swedbank: доля самофинансирования при покупке дома в деревне или в маленьком городе составляет 25-30%. По словам Пяргма, при покупке дачи банк дополнительный залог не требует, если у клиента есть средства на первый взнос. При этом банк волнует состояние здания. Если, например, приобретаемое жилье нуждается в ремонте, но на него денег не просят и непонятно, где человек собирается взять средства на реновацию, то банк может отказать в выдаче кредита.

Если другие банки при покупке дачи применяют более высокую процентную ставку или капитализируют такую недвижимость по условиям другой кредитной продукции с более высокой ставкой (например, кредит жилищного капитала в Swedbank, ипотечный кредит в SEB), то COOP не делает разницы между квартирой в центре Таллинна и деревенским домом. "Мы выдаем жилищный кредит, так как недвижимость будет для человека домом. Более высокие ставки мы не применяем, потому что они у нас и так выше", – обосновала Осипова.

В банке Luminor в свою очередь подчеркнули, что если земля приобретается без зданий, то это должна быть земля жилищной застройки, а о кредите следует ходатайствовать с целью постройки зданий.

"Объект недвижимости должен быть в удовлетворительном состоянии. Отказать могут при выдаче кредита на покупку разрущающегося хутора", –сказал Малиновский из Luminor. В то же время, если человек хочет восстановить здание, то ходатайствовать о кредите все же можно, просто банк не хочет, чтобы находящееся в плохом состоянии здание продолжало разрушаться.

Требования к доходам сильно разнятся

Сколько нужно зарабатывать, чтобы банк согласился обсудить выдачу кредита? Условия в банках разные, но принцип один: доход не должен состоят только из пособий. Самый низкий барьер в SEB: при ходатайствовании в одиночку доход должен составлять от 600 евро, при совместном ходатайстве – от 800 евро, при этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% доходов семьи. Понятное дело, все зависит от величины доходов, размера семьи и прочих финансовых обязательств. За последние три года требования к получению кредита не ужесточились, заверила Эвелин Таммеару из SEB. Алименты SEB учитывает только в том случае, если они официально назначены судом.

Swedbank требует при ходатайствовании в одиночку нетто-доход от 700 евро, а при совместном ходатайствовании – от 950 евро. Алименты банк берет в рассчет частично. Luminor более требователен к доходам: при ходатайствовании в одиночку доход должен составлять от 1000 евро, а при совместном ходатайствовании – от 1500 евро.

COOP исходит из принятого на рынке стандарта: клиент не должен тратить на кредит более 40% дохода. Общее же требование таково: выплаты по кредиту не должны превышать половину дохода.

О кредите можно ходатайствовать до старости

Тот факт, что люди должны дольше оставаться на рынке труда, а пенсионный возраст отодвигается все дальше, учитывают и банки. Во многих банках возрастных ограничений на получение жилищного кредита нет.

"У нас нет возрастных ограничений, но было бы разумно, если бы кредит был возвращен в течение активного трудового периода. Хотя это зависит от профиля клиента", – подчеркнула Анне Пяргма из Swedbank.

По словам представителя Luminor, возрастной лимит не установлен, но банк учитывает, что в пенсионном возрасте доходы человека могут сократиться. Под пенсионным возрастом Luminor подразумевает 70 лет. "Так что и сорокалетние могут ходатайствовать у нас о кредите сроком на 30 лет", – сказал представитель банка.

Зато в условиях говорится про минимальный возраст: людям младше 21 года жилищный кредит не дают, так как человек только начинает строить свою карьеру и из-за кредитных обязательств школа может остаться не законченной.

О том, что кредит необходимо вернуть в течение 30 лет, говорится только в условиях SEB. Получателю кредита при этом на этот момент не должно быть более 75 лет.

Арка вместо двери – не помеха

Представители банков в один голос заявляют о том, что упорядочивание регистра на условиях банка не сказалось.

"В последнее время начали больше говорить о документации, но банки и раньше обращали на это внимание", – отметила Анна Пяргма из Swedbank.

И по-прежнему можно ходатайствовать о получении кредита на покупку находящейся в долевой собственности недвижимости, в случае если правила пользования зафиксированы нотариально.

Но наличия разрешения на строительство и эксплуатацию банки и правда требуют. На порталах по продаже недвижимости бросается в глаза, что объявления с объектами без разрешения на эксплуатацию висят по несколько месяцев, так как банки не выдают на их покупку кредит.

В Swedbank ходатайства на покупку такой недвижимости автоматически не отклоняются, но банк потребует разъяснить, почему разрешения нет и когда оно будет оформлено. Если проблема, например, заключается в нарушении противопожарных норм, то разговор с банком будет коротким.

"Важно, чтобы объект был законным. Мы не даем кредит, когда у объекта нет проектной документации, например, разрешения на строительство или эксплуатацию", – сообщила Эвелин Таммеару из SEB.

В Luminor оформления разрешения на эксплуатацию ждать не будут, его наличие прописано в условиях получения кредита. По словам Мартина Малиновского, решения о выдаче кредита принимаются более взвешенно, а касающуюся объекта документацию проверяют более тщательно, но такой подход существует давно, а не последние два-три года.

Про покупке недвижимости на отсутствие документации не стоит закрывать глаза даже в том случае, если она приобретается не в кредит, потому что в будущем проблемы с продажей возникнут в любом случае.

"1 января нас не пугает, нынешнюю тактику мы менять не собираемся. К этому времени владельцы недвижимости должны навести порядок с документацией, но я не верю, что все успеют это сделать. Но мы проанализируем, насколько сложно привести документы в порядок", – сказали в банке COOP.

В то же время банки требуют наличия документов в случае изменения основных конструкций здания. Но если, например, местное самоуправление в этом проблем не видит и владелец недвижимости готов отстроить за разумные деньги разрушенную несущую стену, то кредит получить можно.

"Изменение формы двери для нас не играет роли, но мы обязательно обращаем внимание покупателя на документацию и наличие объекта в Регистре строений. Например, если в нем сказано, что квартира двухкомнатная, то такой она должна быть и на момент покупки", – привела пример представитель Swedbank. То же самое говорят в SEB.

Документацию на совмещенный с комнатой балкон, перестроенную систему отопления каждый при желании может проверить в местном самоуправлении. Приведение документации в порядок в основном является обязанностью покупателя, ведь именно он хочет получить кредит. При этом устранение недочетов должно быть разумным, в противном случае банк может отказаться финансировать покупку.

Если же залогом является другой объект недвижимости, то он должен принадлежать получателю кредита или его ближайшим родственникам – родителям или детям. Бабушкин дом в Нымме в качестве залога банки не акцептируют.

Если ходатайствующий о кредите человек работает за границей, это является для банков тревожным сигналом. Приобретаемая недвижимость обязательно должна находиться в Эстонии, а получатель кредита должен доказать свой доход в виде уплаты налогов. Если же человек хочет купить недвижимость для последующей сдачи в аренду, процентная ставка и размер самофинансирования будут выше.

В Регистр наказаний заглядывают не все

К наказаниям банки относятся по-разному. Например, SEB и Swedbank в Регистр наказаний не заглядывают, а обвинительный приговор в прошлом на получение кредита не влияет, но в COOP – другая политика.

"Мы критично относимся к экономическим преступлениям, терроризму, коррупции и наркомании. Конечно, мы дадим кредит человеку, который в 19 лет попался с таблетками экстази, но с того времени прошло лет десять. Но если мы имеем дело с дилерством, то о кредите не может быть и речи. Жестокое насилие не акцептируем, но на драку в баре можем закрыть глаза. Управление автомобилем в пьяном виде вызывает вопросы. Если, например, на таком правонарушении неоднократно попадается таксист, то мы ему кредит точно не дадим", – перечислили основания для отказа в банке COOP.

Несмотря на кажущуюся гибкость и понимание со стороны банков приличная часть ходатайств все же отклоняется.

Люди переоценивают свою платежеспособность, не платили вовремя в прошлом, не могут доказать свои доходы, то есть получают зарплату в конверте, у них нет достаточно средств на первый взнос или дополнительного залога, документация объекта не в порядке, человек работает в сфере, которая в будущем перестанет существовать – вот основные причины отказов.

Luminor процент отказов не разглашает, в Swedbank отказы составляют примерно треть, а в SEB отказывают в 45% обращений.

Самым сговорчивым в выдаче кредитов работающим за границей людям является COOP. В этот банк все чаще приходят и те, чей доход ниже среднего, у кого нет достаточно средств на первый взнос, кто имел трудности с выплатой прежних кредитов или может предложить в качестве дополнительного залога недвижимость в бесперспективном регионе.

Все это сказывается и на повышении процентной ставки, но, как заверили в COOP, эта разница зачастую выражается в дополнительных 5-10 евро в месяц.

Редактор: Евгения Зыбина

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: