При рефинансировании жилищного кредита фиксируется ряд соглашений, правовые последствия которых могут быть очень серьезными. До сих пор рефинансирование происходило при участии нотариуса, который разъясняет суть сделки и обращает внимание на риски. Теперь же правительство планирует лишить этого потребителей, из-за чего возрастает риск того, что люди будут подписывать договоры, сути которых они не понимают.

Взятие кредита – это важное решение, при котором необходимо серьезно взвесить все возможные последствия. Кредит следует брать так, чтобы уровень жизни не ухудшился даже в случае изменения обстоятельств в период погашения кредита. Неожиданные ситуации, такие как болезнь самого человека или его близкого, смерть или потеря работы, могут существенно усложнить погашение кредита.

Это особенно важно в ситуации, когда люди отвечают за кредит своей недвижимостью. Необходимо учитывать, что если кредит не будет возвращаться должным образом, кредитор потребует реализации заложенной недвижимости. Иными словами, часто на кону стоит дом человека.

Один кредит, несколько последствий

До обращения к нотариусу мало кто знает, что при кредитах под залог недвижимости на самом деле заключается несколько различных договоров с разными правовыми последствиями. Помимо самого кредитного договора эти документы должны быть нотариально заверены. Рефинансирование – это не просто перевод кредита в другой банк. Это означает новый кредит, новые договоры и условия, которые могут существенно отличаться от прежних.

Как правило, помимо заключения кредитного договора закладывается существующая или приобретаемая недвижимость заемщика, то есть на нее устанавливается ипотека. Таким образом кредитор получает залог, за счет которого можно вернуть кредитные средства в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Чтобы кредитору не пришлось обращаться в суд для взыскания долга, обычно также заключается соглашение о подчинении немедленному принудительному исполнению. Этим владелец недвижимости соглашается с тем, что в случае ненадлежащего погашения кредита кредитор по ипотке может напрямую обратиться к судебному исполнителю, а тот в свою очередь имеет право арестовать и продать имущество независимо от согласия владельца.

Для обращения к судебному исполнителю помимо кредитного договора, договора ипотеки и соглашения о немедленном принудительном исполнении должно быть заключено соглашение о залоге, в котором прописано, при нарушении каких кредитных договоров у кредитора возникает такое право. Соглашение о залоге определяет, какие обязательства фактически покрывает ипотека, то есть при каких долгах кредитор может требовать продажи недвижимости через судебного исполнителя.

Задача нотариуса заключается в том, чтобы объяснить, что означают эти соглашения и какие риски с ними связаны. Нотариус обращает внимание на детали, которые человек может не заметить. Часто только после разъяснений нотариуса выясняется, что первоначально предложенные условия человеку на самом деле не подходят, и он может потребовать их изменения от другой стороны.

Нотариус помогает ориентироваться в правовых дебрях

Сделка по рефинансированию обычно проводится по двум причинам. Некоторые люди делают это для снижения процентной ставки по кредиту, но иногда рефинансирование происходит, когда человек испытывает трудности с выплатами, и кредитор вместе с ним пересматривает условия, чтобы избежать принудительной продажи жилья.

В таком случае роль независимого консультанта становится особенно важной, ведь сделка фактически равна новому кредиту и новым условиям, но внимание человека в основном приковано к более низкой процентной ставке или занято страхом потерять жилье, а не сутью договора, в котором прописывается, какие обязательства покрывает ипотека. Задача нотариуса – убедиться, что, принимая решение о рефинансировании, человек действительно понимает, под чем он подписывается.

В своей работе я часто объясняю, например, что владелец недвижимости может нести ответственность по кредиту даже тогда, когда сам он кредитом не пользуется. Например, если родитель предоставляет свой дом в качестве залога по кредиту ребенка. Если ребенок не сможет вернуть кредит, кредитор может потребовать деньги за счет продажи недвижимости родителя, то есть риск несет тот, кто предоставляет свое имущество в залог. Поэтому и родитель при рефинансировании должен быть осведомлен о новых условиях кредита и о том, какими обязательствами он вновь связывает себя через свое имущество.

При рефинансировании я также часто вижу, что люди уже не помнят точно, какие обязательства были согласованы в предыдущих договорах. Иногда даже забывают, что жилье было заложено, например, для обеспечения кредита бывшего партнера, с которым человек уже не живет, или для возможных будущих кредитов, обеспечивать недвижимостью которые человек больше не планирует.

Видят ли эти риски жители Эстонии? Опыт нотариусов показывает, что в большинстве случаев – нет, ведь ориентироваться в юридических дебрях непросто. Человек обычно неспособен самостоятельно вычитать из текста договора эти нюансы, а они могут иметь очень серьезные последствия.

И именно для этого существуют нотариусы – чтобы объяснять, что именно человек подписывает, и указывать на риски, которые человек не замечает. Кроме того, нотариус проверяет данные регистров и содержащиеся в них документы, чтобы убедиться, есть ли все необходимое для заключения сделки. Иногда в процессе выясняется, что, например, изменились собственники или необходимо получить согласие третьих лиц.

Законопроект лишает потребителя защиты

Одобренный правительством и поступивший в Рийгикогу законопроект ставит владельцев жилья в опасное положение, поскольку он отменяет требование нотариальной формы для всех случаев рефинансирования кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.

Владельцев жилья лишают возможности получить независимую юридическую помощь в сделках, где на кону стоит их самое ценное имущество, при этом для кредиторов создается очень выгодная позиция, ведт они являются профессиональной и опытной стороной сделки.

Следует учитывать, что жилищный кредит не всегда означает, что он был взят для приобретения жилья. Под залог жилья можно взять и другие кредиты, например, для покупки автомобиля или начала предпринимательской деятельности. В Эстонии также есть несколько не являющихся банками кредитных организаций, к которым часто обращаются в крайнем случае, когда банк не дает кредит. Таким образом, план правительства выгоден также и фирмам по выдаче быстрых кредитов.

Беспокоит и то, что произойдет с соглашениями о залоге. Сейчас эти соглашения учитывают права клиента, поскольку нотариусы и судебная практика годами формировали их в таком виде. Без нотариусов же в договорах могут вновь появиться положения, согласно которым человек отвечает своим жильем также за будущие долги или долги других лиц.

Трудно представить, что кто-то, кроме нотариуса, станет обращать внимание на риски. Кредитор заинтересован в получении прибыли, а не в предоставлении клиенту независимой юридической консультации.

Также не продумано, за счет чего станет дешевле рефинансирование? Работа и ответственность нотариуса никуда не денутся – их должен взять на себя либо заемщик, либо кредитор. Кредитор не занимается предпринимательством бесплатно. Все сопутствующие расходы вписываются в договор, и их размер государство, в отличие от платы за услуги нотариуеса, контролировать не может.

Нотариусы поддерживают сокращение бюрократии и оживление рынка кредитования, однако этого нельзя делать за счет ущемления интересов владельцев жилья и повышения рисков. Рассматриваемый законопроект существенно отличается от первоначальной версии, в разработке которой участвовали нотариусы. В ней было прописано, что к нотариусу не нужно обращаться, если связанные с кредитом и его обеспечением условия не становятся для потребителя невыгодным. К сожалению, это требование из законопроекта убрали.

При принятии закона в таком виде потребители останутся без юридической защиты, а число судебных споров увеличится, что приведет к росту расходов как для кредиторов, так и для заемщиков.