Несколько месяцев назад Пыхья-Таллинн оказался самым дорогим районом в городах Эстонии, где стоимость квадратного метра квартиры превысила 4000 евро. Это означает, например, что трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м стоит 300 000 евро. Это сумма, при которой ежемесячный платеж по жилищному кредиту на 30 лет составляет около 1700 евро в месяц. При этом средняя брутто-зарплата в Эстонии в первом квартале 2023 года составляла 1741 евро. Это небольшое сопоставление, наверное, дает представление о том, почему Эстонии следует активно думать о жилищной политике.

Я поддерживаю миссию архитекторов из B210 на Венецианской биеннале, где во главу угла поставлена ценность дома. B210 спрашивает: "Сколько стоит дом? Должна ли жизнь приносить прибыль? Архитектура - это укрытие для тела или для денег?". Я считаю, что в Эстонии эта проблема наиболее остро стоит в Пыхья-Таллинне. Учитывая развитие города, цены на недвижимость здесь выросли очень быстро, за 15-20 лет. Для города это шок, поскольку изменения в масштабах города локальные, интенсивные и отличаются от других застроек. Новые застройки на побережье, безусловно, стали важным фактором роста цен, но я считаю, что локомотивом всего процесса стало культурное развитие Пыхья-Таллинна, в том числе появление творческих городков.

Как работает модель роста цен на недвижимость? Сначала творческих людей привлекает в район низкая арендная плата, а также "альтернативная среда". Это происходит в то время, когда качество жизни в районе низкое, а его жители подвергаются стигматизации. Скоро возникает активная культурная жизнь, которая помогает поднять престиж района в целом. Появляются первые девелоперы, творческие городки и т.д. С годами имидж меняется, и район становится все более модным. Девелоперы получают возможность привлечь больше средств и, например, перестроить пустующие заводские площадки с последующей продажей жилья или сдачей его в аренду. Девелоперы заинтересованы в том, чтобы поддерживать и укреплять новый имидж. Коммерческие площади занимаются более роскошными, аутентичными, органическими, ремесленными и т.д. брендами. Арендная плата растет, жизнь дорожает. Начинается как косвенное, так и прямое вытеснение жителей с низкими доходами. Прежнее население потихоньку переезжает в другие места, а на его место приходят новые, более обеспеченные жители. Застройка уплотняется. Все больше пустующих заводских площадок перестраивается под жилье или офисы для фирм с высокими зарплатами. Жители, заселившие район в первую и вторую волну, выезжают, продают или сдают свое жилье, а на их место приезжают новые люди, и цикл продолжается.

Мы знаем, что эта модель работает, поскольку мы наблюдали ее в различных формах и масштабах практически во всех крупных городах Западной Европы. Эта тенденция называется джентрификацией. Пыхья-Таллинн стал брендом. На улицах на толстовках, футболках, сумках и т.д. можно увидеть отсылки на различные микрорайоны и застройки Пыхья-Таллинна, а также на весь район в целом. На сайтах застройщиков можно прочитать о том, что жизнь в Пыхья-Таллинне - это роскошь и эксклюзив. Быть у моря, в самом сердце культуры. Квартиры в новых домах ликвидные. В них нет незаконных перестроек, есть парковочные места, эффективные квартирные товарищества, разрешения на строительство и эксплуатацию. Их легко продать, купить, обменять.

Все более непригодные места для семейного проживания

На сайтах девелоперских компаний трудно узнать старый Каламая, Пельгулинн или Копли, где было много самодельных и непрофессиональных перестроек и переделок, некоторые из которых были даже незаконными. Я задумываюсь, что такое новая квартира в Пыхья-Таллинне: чей-то будущий дом, площадь для сдачи в краткосрочную/долгосрочную аренду, AirbnB, инвестиция или что-то еще? Квартиры в новостройках, как правило, небольшие по количеству комнат и квадратных метров. Для семейной жизни они не очень подходят - достаточно поставить сушилку для белья, чтобы возник дефицит пространства. Такие квартиры предпочитают покупать люди мобильные и менее требовательные к жилой площади.

Уезжают и те, кто сначала сделал это место особенным

Важные решения, влияющие на проект, скорее принимаются на основании подсчетов в Excel, а не на основании плана или макета. Возможные формы сосуществования, различные типологии не тестируются, с новыми жильцами сотрудничают в лучшем случае при выборе материалов интерьера. Такие проекты имеют агрегированный эффект. Подумаем, много ли тех, кто прожил в Пыхья-Таллинне всю жизнь или, по крайней мере, 20-30 лет? Увеличивается или уменьшается число таких жителей? Я думаю, что уменьшается. В поздние волны джентрификации мы видим, как разъезжаются прежние кварталы, сообщества друзей, семьи. Новые жители больше не знакомы друг с другом. Не успели сжиться. Мы видим, как в Пыхья-Таллинне происходит переход к замкнутому существованию по признаку образа жизни, возраста, языка и т.д. Совместная деятельность скорее происходит в рамках социальной сети. Важным элементом джентрификации традиционно является также косвенное и прямое вытеснение прежних жителей. Когда жизненная среда становится дороже и люди чувствуют, что больше не вписываются в нее, они неизбежно начинают задумываться о переезде.

Важно и то, куда люди переезжают после продажи прежнего жилья. Скорее всего, это будет хаотичная урбанизация. Переезд в прилегающие к Таллинну волости, где цены на недвижимость более доступные. Разрастание городов порождает свои социальные проблемы. Оно увеличивает одиночество, количество автомобилей, социальные и административные проблемы и т.д. Для того чтобы переломить эту тенденцию, необходимо серьезно оценить, повышают ли новые девелоперские проекты шансы уже существующего населения найти работу. Будут ли новые фирмы, которые появятся в районе, с большей вероятностью нанимать местных жителей, или же будут искать конкретных специалистов, а постоянных жителей - стигматизировать? Возможности местного самоуправления влиять на этот процесс весьма ограничены. С помощью планировок можно установить удельный вес земли того или иного целевого назначения, увеличить количество коммерческих площадей, но вышеперечисленные вопросы по своей природе гораздо более специфичные и становятся даже вмешательством в бизнес-модели.

Самотек не работает

Является ли такое городское развитие устойчивым? В настоящее время не похоже, что эта тенденция замедляется. Напротив, в неосведомленности населения кроется возможность того, что последствия джентрификации только начинают проявляться. Практически все бывшие промышленные районы Пыхья-Таллинна находятся на разных стадиях составления планировок. Эти планировки зачастую масштабные. Так, одна только детальная планировка недвижимостей на Пальяссааре теэ 18 - 32d и прилегающей территории позволяет построить половину от общего числа квартир, построенных во всем столичном регионе в прошлом году. Предсказать совокупное влияние такой планировочной деятельности очень сложно. Учитывая, что сегрегация в Таллинне и так очень высока, возможно ли, что джентрификация только усугубит эту проблему? Сконцентрируются ли в Пыхья-Таллинне все высокооплачиваемые жители столицы, и другим районам вокруг центра города придется обходиться без них?

В свете вышесказанного стоит серьезно задуматься о том, насколько дорогим может быть городское пространство, в котором стоит жить. Где-то возникает предел, за которым рост цен на недвижимость и общая дороговизна в районе начнет снижать качество жизни его жителей. За последнее десятилетие в Эстонии произошел огромный скачок цен на недвижимость по сравнению с остальным миром. Однако не похоже, что это был просто пузырь. По состоянию на июнь общая инфляция и повышение ставки Euribor все еще не привели к существенному снижению средней цены квадратного метра в Таллинне. Что касается джентрификации, то рынок здесь сам себя не регулирует, скорее наоборот. Для того чтобы произошло падение или стагнация цен, социальные последствия должны быть более значительными, как мы видели в условиях рецессии, а теперь и войны в Украине.

Надо оценивать социальное воздействие

Я считаю, что в условиях изменения климата современный город должен активно искать способы снизить растущие цены на недвижимость и повысить экономическую устойчивость своего населения. На уровне планировок, например, можно рассмотреть возможность строительства паркингов вместо дорогостоящих подземных гаражей у побережья или уменьшить удельный площадей под парковку. То же самое касается и высотной застройки, если та же плотность может быть достигнута за счет более дешевой плотной застройки домами меньшей этажности. Важно, чтобы предлагаемые городом изменения действительно приводили к снижению цен на жилье. Для этого городу необходимо иметь объективное представление о ценности планировок, при их рассмотрении кто-то должен оценивать "социальное воздействие", а также собирать данные, которую помогут получить обратную связь на планировку. Такого вмешательства, конечно, недостаточно, но это поможет понять проблему и, как мне кажется, в какой-то степени смягчить ее.

Необходимо провести тщательный анализ различных методов строительства доступного жилья, подходящих для условий Эстонии. В Европе есть различные решения, используемые частным сектором, местными самоуправлениями и государством. Боюсь, что инвестиции в доступное жилье окажутся настолько велики, что в Эстонии для такого вмешательства будет необходимо участие всех трех сторон. В Европе для снижения цены используются различные формы кооперативов, субсидий, льготных условий аренды и кредитования, а также, например, самостоятельное строительство, где роль застройщика невелика. Например, девелопер в планировке определяет участки и права на строительство, но на этом его деятельность заканчивается, и застройкой занимаются новые будущие собственники жилья. Мы должны понимать, что отсутствие жилищной политики в Эстонии начинает все больше и больше на нас влиять. Поиск хорошего решения потребует времени. Для того чтобы эти решения по удешевлению жилья принесли пользу, необходимо опробовать различные практики. Даже если изменения произойдут через 5, 10 или 15 лет, глупо откладывать эти решения и не признавать проблему.

Я считаю, что Пыхья-Таллинн совершил значительный скачок на пути к качественному городскому пространству. Это развитие шло непрерывно. Благодаря застройке и софинансированию строится новая жилая и коммерческая недвижимость, муниципальные школы, детские площадки, новая инфраструктура и т.д. Жизнь становится более насыщенной и увлекательной. В Пыхья-Таллинне постоянно идут споры о различных застройках, мобильности, адаптированном под человека городском пространстве и т.д. Есть много заинтересованных сторон, и жители хотят влиять на происходящее в районе. В то же время социальные последствия городского развития часто остаются незамеченными в нашей повседневной жизни. Восприятие джентрификации и сегрегации должно измениться. Это не позитивное развитие. Однако я с надеждой смотрю в будущее, и есть признаки того, что и некоторые застройщики осознали, что дискуссия о жилье нуждается в более подробном общественном обсуждении, взятии на себя ответственности и новых формах сотрудничества. Я надеюсь, что такое изменение менталитета продолжится.