Как правило, договор аренды на рынке недвижимости подписывается за несколько недель или месяцев до въезда. Проблема возникает в том случае, когда одна из сторон в последний момент решает выйти из договора.

Арендаторы часто подписывают договоры задолго до въезда, чтобы заблаговременно закрепить за собой жилплощадь, например, до истечения срока действия текущего договора или до переезда в другой город. Однако заранее заключенный договор не всегда может гарантировать наличие жилой площади и может стать причиной серьезных разногласий между сторонами.

"На рынке все чаще возникают ситуации, как одна из сторон в последний момент решает отказаться от уже подписанного договора аренды. Зачастую это сопровождается большим спором, поскольку стороны не понимают, когда договор вступает в силу и как его расторгнуть в том случае, когда арендатор еще не заселился", – пояснила юрист из компании Rendin Лиа Сихт.

"Стороны должны указать в договоре аренды, вступит ли договор в силу сразу после подписания или только после сдачи квартиры. Этот пункт помогает предотвратить споры относительно расторжения договора, если одна из сторон передумает до въезда", – добавила Сихт.

Плата за бронирование

Для снижения своих рисков арендодатель может применить, например, плату за бронирование. "Это помогает уменьшить финансовые потери арендодателя в ситуации, когда арендатор решает отказаться от квартиры до ее сдачи. Кроме того, плата за бронирование вселяет в арендатора уверенность в том, что собственник сохранит за ним недвижимость", – советует Сихт.

"В этом случае в особых условиях договора необходимо зафиксировать размер платы за бронирование и дату осуществления платежа. В договоре также должно быть указано, когда арендатору частично или полностью будет возвращена плата, а в каком случае собственник не обязан ее частично или полностью возвращать", – пояснила юрист.

Сихт добавила, что стороны должны договориться о размере платы за бронирование и условиях ее возврата сами, поскольку закон не регулирует этот пункт отдельно: "Например, стороны могут договориться о том, что арендатор платит 800 евро в качестве платы за бронирование, 600 евро из которых считаются первым платежом за аренду при вступлении договора в силу, а оставшиеся 200 евро арендатор получает обратно при заселении. Однако если арендатор решит отказаться от квартиры до сдачи, то все выплаченные деньги останутся у собственника недвижимости".

"Конечно, в договоре также должно быть указано, что произойдет, если арендодатель решит отказаться от аренды или выберет другого арендатора", – сказала Сихт.

Предварительный платеж за аренду

Если договор аренды вступает в силу с момента подписания, но срок сдачи квартиры пока не наступил, еще одним способом минимизировать риски является немедленное требование внесения первого арендного платежа.

"В этом случае размер арендного платежа и дата выплаты тоже должны быть закреплены в особых условиях договора. Кроме того, в договоре должно быть указано, когда платеж считается арендным платежом за первый месяц, и в каком случае собственник не обязан возвращать его частично или полностью", – прокомментировала Сихт.

"Когда наступает дата передачи квартиры, и арендатор ее заселяет, предоплату можно использовать в качестве арендного платежа за первый месяц. Если арендатор передумает и откажется от квартиры, то предоплата, как правило, остается у арендодателя на покрытие убытков", – сказала юрист.

Расторжение договора аренды

Если стороны достигли согласия в том, что договор вступит в силу после подписания, но одна из сторон до сдачи квартиры в аренду передумала, то от договора так просто отказаться уже не получится.

"У нас было несколько случаев, когда арендатор решал отказаться от действующего договора аренды за несколько дней до заселения. Арендаторы часто думают, что, поскольку квартира не сдана и не заселена, договор еще не вступил в силу. Фактически в таком случае договор является обязательным для сторон с момента его подписания, и следует приступить к расторжению договора аренды", – пояснила юрист.

"Если арендатор решит не заселяться после вступления договора в силу, арендодатель имеет право потребовать от него возмещения ущерба (в том числе упущенного дохода), – уточнила Сихт. – При этом арендатор должен как можно скорее сообщить о своем решении арендодателю. Тогда стороны могли бы найти компромисс и согласовать условия, на основании которых договор аренды будет расторгнут".

"Как правило, поиск нового арендатора начинается сразу же, а договор аренды прекращается либо по соглашению, либо после нахождения нового арендатора, если этот срок не превышает установленного законом срока. В таком случае арендодатель имеет право потребовать от арендатора оплатить аренду и коммунальные услуги за этот период в качестве компенсации за ущерб", – добавила юрист.