Один из авторов исследования, архитектор и профессор архитектурного факультета Эстонской академии художеств (EKA) Тоомас Таммис отметил, что цель работы – рассмотреть вопрос доступности жилья не только в Таллинне, но и по всей Эстонии, используя примеры других стран для поиска решений существующих системных проблем.

В международной практике жилье считается доступным, если его покупка обходится семье менее чем в три годовых чистых дохода. Расходы на жилье (коммунальные счета, аренда или кредит) считаются посильными, если не превышают 40% дохода домохозяйства.

"Важно понимать, что почти треть домохозяйств в Эстонии – это один человек, а это, как правило, уязвимая группа с довольно низкими доходами. Если рассматривать доходы жителей Эстонии по квинтилям, то самый первый составляет 515 евро в месяц. С таким доходом домохозяйство, состоящее из одного человека, фактически исключено как с рынка аренды, так и с рынка покупки жилья", – отметил Таммис.

Ситуация улучшается, если в домохозяйстве два человека, но снова ухудшается, если в семье несколько детей. По словам Таммиса, в Эстонии наконец начинают осознавать, что слабое место хваленого свободного рынка – цены на жилье. "Во всем мире так, что когда экономика растет, то и цены на жилье резко взлетают", – отметил профессор.

За последние 10 лет рост цен на жилье в Эстонии был одним из самых быстрых в ЕС. Это особенно характерно для Таллинна, Тарту, Пярну и, в меньшей степени, других центров. Однако в стране есть немало мест, где по сути вообще нет сделок с недвижимостью. "Причина в том, что там не строилось ничего нового последние 30–40 лет", – пояснил Таммис.

Он также привел пример "порочного круга" в малых населенных пунктах: работодатели не приходят, потому что нет работников, а люди не едут, потому что там нет работы. Решением может быть строительство современных жилых домов.

Таммис подчеркнул, что современное производство требует квалифицированной рабочей силы, а такая рабочая сила хочет жить в достойных условиях. "Они не хотят жить в неремонтированных маленьких квартирах в панельных домах. Нужно создавать современную жилую среду, и именно в районах с низким уровнем рынка это особенно актуально", – отметил архитектор.

В последние восемь лет государство поддерживало строительство и реновацию арендных домов. Это помогло привнести современное жилье в малые города, но таких домов слишком мало. Иногда средства распределялись настолько экономно, что жилье оказывалось низкого качества, и порочный круг продолжался.

"Нам нужно качественное, но недорогое жилье, и государство должно быть готово вложиться. Там, где это сделано, доступность улучшилась. Потом и рынок подтянется, если появятся рабочие места и платежеспособное население", – сказал Таммис.

Он также отметил, что в городах, где рынок работает – Таллинн, Тарту, Пярну – цены на жилье стали слишком высокими.

Субурбанизация сказывается на том, что люди живут все дальше от центров

Соавтор исследования, архитектор и профессор EKA Андрес Ояри указал, что в Эстонии нужно больше внимания уделять процессу субурбанизации. В этом явлении нет ничего нового на мировом уровне. "Таллинн, Тарту и Пярну разрастаются за пределы города. В результате нерационально тратятся время и ресурсы – утром все едут в одну сторону, вечером в другую", – отметил он.

Он признал, что для кого-то это может быть осознанный выбор – жить в доме за городом. Но у многих просто нет выбора: с ростом семьи они не могут позволить себе достаточное жилье в городе. В условиях недостаточного общественного транспорта такие семьи становятся "прикованными к рулю".

"Проблема Таллинна в том, что он теряет жителей в пользу "полевых" поселений. Цены на участки там уже сравнялись с городскими, и людей вытесняют еще дальше. Это классический процесс субурбанизации, который является общемировой проблемой, и мы едем по этому пути на всех парах", – отметил Ояри.

Те, кто не может уехать, концентрируются в районах с немного более дешевым жильем. Например, в Таллинне это Ласнамяэ и частично Мустамяэ, в Тарту – Аннелинн, в Пярну – район Май. Однако, при скоплении людей с более низким уровнем дохода, возникает давление на сегрегацию, и сплоченность общества начинает ослабевать, поскольку богатые и бедные живут в разных мирах.

По словам Таммиса, исследования показывают, что в Таллинне уже начинается образовательная сегрегация: дети из более бедных районов учатся в школах похуже, и их дальнейшее образование происходит на более слабой основе. "Это повторяется из поколения в поколение, и было бы очень плохо, если бы в Таллинне начали формироваться гетто-подобные места. В Таллинне еще далеко от гетто, но предпосылки для движения в этом направлении уже созданы", – отметил профессор.

Он добавил, что еще одна из опасностей, связанных с сегрегацией, заключается в том, что с каждым поколением появляются люди, которые чувствуют себя оставшимся "за бортом" общества и территориально концентрируется в одном и том же месте. "Мы все будем жить безопаснее и лучше, если общество будет функционировать на более равной основе. На самом деле, сегрегация – это не только проблема Таллинна. Ее истоки также можно наблюдать в Тарту и Пярну", – добавил Таммис.

Недвижимость не должна быть инвестиционным активом

Авторы исследования рекомендуют государству и местным самоуправлениям активнее сотрудничать с частными застройщиками. Это партнерство может быть основано на земельной политике: вместо распродажи земли, как это было в 90-х, следует передавать ее по праву застройки. Такая практика существует, но ее нужно систематизировать.

Это означает, что если государство или местное самоуправление предоставляет землю на льготных условиях, оно может требовать, чтобы часть жилья была доступна по умеренным ценам.

Также рынок должен быть более разнообразным. Сейчас в Эстонии свободный рынок, и строительство в основном ведут коммерческие компании, которые иногда сотрудничают с государством или местными самоуправлениями. При этом в Германии и Австрии, например, активно работают и некоммерческие организации (НКО). В таком случае жилая площадь не выходит на свободный рынок, то есть она не может быть использована для получения прибыли.

"Если вы, например, выходите из участия в таком виде собственности, то получите свои деньги обратно, вероятно, с каким-то процентом, но при этом не будет такого роста цен на недвижимость как в Эстонии, когда в течение 10 лет она будет стоить втрое дороже или даже больше", – отметил Таммис.

В таком случае недвижимость перестает быть инвестицией и не накапливает огромную стоимость с течением времени. Иными словами, такой рынок находится в стороне от спекулятивного пути развития.

Андрес Ояри добавил, что в ЕС все больше утверждается идея о том, что жилье – это базовое право. "Сейчас же это в основном товар. Люди ждут с него прибыли. Так не должно быть, и эта тенденция в ЕС быстро набирает силу", – отметил он.

Эстония не изобретает велосипед

Ояри и Таммис изучили два типа рынков жилья. Первый – старые западноевропейские страны, где уже около 100 лет разрабатываются меры по обеспечению жильем малоимущих. Второй – страны Восточной Европы, где экономика выросла, но теперь приходит осознание: с ростом цен нужно что-то делать.

"Мы не изобретаем велосипед. Надо учиться у стран с вековым опытом в этой сфере, которые все это время заботились о балансе в обществе. Общество – это очень разные люди с разными возможностями, и их можно поддерживать. Эта культура должна начаться у нас сегодня, а не завтра", –заключил Ояри.

По мнению авторов, чтобы общество стало сплоченным, а жизнь безопаснее и лучше, нужно начать с улучшения условий жизни людей с меньшими доходами.