При покупке квартиры в новостройке обычно на короткий срок заключается простой письменный договор бронирования, а в течение примерно месяца оформляется нотариальный обязательственно-правовой договор с первоначальным взносом в размере около 15% от стоимости квартиры. Когда квартира готова, заключается вещно-правовой договор, по которому право собственности переходит к покупателю.

Несмотря на то, что в договоре вместе с суммой первого взноса указывается и дата окончания строительства, в реальности строительные работы могут и не завершиться в срок. Например, в Таллинне, в жилом районе "Новая Голландия" до сих пор строятся два дома, которые должны были быть сданы еще к лету прошлого года. Строительство там было приостановлено, поскольку первая строительная фирма расторгла договор, и пришлось искать ей замену.

Аналитик по недвижимости Тыну Тоомпарк сказал ERR, что задержки и споры с покупателями – это не то, что застройщик стремится афишировать.

"Это как замкнутый круг, когда темпы продаж медленнее запланированных и застройщик получает меньше денег, то проблемы могут накапливаться. А сегодня темпы продаж значительно замедлились по сравнению с тем, что было два года назад", – констатировал аналитик.

Тоомпарк отметил, что если в 2021 году, так сказать, на бумаге, то есть по обязательственно-правовому договору, было куплено 4100 новых квартир, то за последние 12 месяцев – менее 800.

По его словам, договоры зависят от застройщика и объекта, но важно учитывать, чтобы в них был соблюден баланс между обязательствами и правами. То есть, если предоплата составляет около 15%, а продавец не выполняет своих обязательств, то он возвращает как первый взнос плюс платит такую же сумму в качестве компенсации. Если же покупатель хочет расторгнуть договор, то он теряет свой задаток.

"Всегда ли эти моменты оговариваются – отдельный вопрос. И если они оговорены, то посмотрим, как обстоят дела по закону и как на практике", – добавил аналитик.

Тоомпарк пояснил, что если строительная фирма меняется во время строительства, то это довольно большая катастрофа, поскольку новый подрядчик, как правило, требует более высокую цену, расходы застройщика растут, и по окончании строительства он может оказаться в минусе, а значит, мотивация пропадает и появляется желание на чем-то сэкономить.

"Несчастный покупатель по закону и договору имеет право вернуть свои деньги, да еще и получить компенсацию, но есть ли такие деньги у застройщика? Часто застройщик создает отдельную фирму для каждого проекта, и конкретные риски концентрируются в конкретной фирме. Если у этой фирмы заканчиваются деньги, дела плохи. Вряд ли есть застройщики, изначально планирующие кого-то кинуть, но рынок меняется, обстоятельства меняются, и у них ничего не выходит", – описал аналитик возможные причины нежелательного поворота событий.

Юрист бюро недвижимости Uus Maa Карлис Кольк рекомендует при покупке квартиры в доме, который только начинает строиться, проверять все сроки и оговорки, касающиеся сдачи дома в срок, проверять, предусмотрены ли компенсации за задержку и насколько разумен размер этих компенсаций.

"Существует реальная возможность, что объект не будет завершен в срок, если вы покупаете на несколько лет раньше окончания строительства. Необходимо отслеживать эти моменты, чтобы снизить риски. Если вы не знаете, как это сделать самостоятельно, лучше прибегнуть к помощи юриста, поскольку договор составляет нотариус, но он не является чьим-либо юристом, обе стороны должны отстаивать свои интересы сами", – напомнил Кольк.

После заключения договора у нотариуса в случае возникновения проблем и задержек можно использовать все предусмотренные средства правовой защиты – неустойку, возмещение возможных убытков.

Покупка недвижимости на бумаге – риск в любом случае.

Однако, как отметил Тоомпарк, договор и закон – это одно, покупатель может обратиться в суд и добиться справедливости, а вот получит ли он деньги на практике – это другое дело.

По его словам, чтобы впоследствии не столкнуться с проблемами, следует изучить капитализацию застройщика и проверить историю его деятельности. Например, в случае застройщика, акции которого котируются на бирже, уверенности больше.

"Вряд ли многие покупатели проверяют, есть ли у застройщика задолженности по налогам, а также есть ли задолженность по налогам у других предприятий, принадлежащих людям, связанным с застройщиком. Но наведение справок о застройщике в сегодняшних меняющихся рыночных условиях относительно важно. Сможет ли конкретный застройщик завершить проект так, как обещано в договоре", – отметил Тоомпарк.

Он подчеркнул, что покупка недвижимости, так сказать, на бумаге – это в любом случае риск. Если ситуация на рынке стабильна, то он не очень высокий, но при негативных тенденциях на рынке проблемы возникают чаще.

По словам Тоомпарка, если на рынке отмечается определенный рост цен, то проблемы проясняются сами собой: например, если квартира куплена на бумаге за 150 000 евро, а ее рыночная стоимость через 1,5 года составляет 180 000 евро, то покупатель из-за пары месяцев задержки с окончанием строительства шум поднимать не будет.

Однако, если договор был подписан в марте 2022 года, когда цены были на пике, и покупатель видит, что за те же деньги он мог бы сейчас также получить парковочное место и кладовку, то в нем нарастает недовольство и он болезненнее реагирует на недочеты и задержки со сдачей объекта.

Тоомпарк не берется предсказывать, когда рынок недвижимости активизируется: "В настоящий момент нет ощущения, что ситуация не ухудшится".

Проблемы могут возникнуть и с договором бронирования

Покупка недвижимости, как правило, обычно начинается с заключения договора бронирования, и, как отметил Карлис Кольк, обычно такие договоры не подписываются у нотариуса.

"Обычно в договоре бронирования сказано, что продавцу позволено приостановить продажу, предусмотрена некая сумма, чтобы бронь была действительной", – сказал юрист. Однако в договорах бронирования есть одно "но": в случае простого письменного договора ни одна из сторон на самом деле не обязана совершить сделку по продаже, поскольку Обязательственно-правовым законом такой тип договора не предусмотрен.

По словам Колька, такие договоры бронирования обычно заключаются на короткий срок, например, на один месяц, после чего заключается обязательственно-правовой договор, в котором уже указаны все детали. Долгосрочный простой письменный договор бронирования, как правило, не заключается.

Проблемы могут возникнуть потому, что, если в договоре бронирования не оговорена покупка, любая из сторон впоследствии может заявить, что договор является ничтожным и не влечет никаких правовых последствий. Таким образом, возврат суммы, уплаченной за бронирование, также может оказаться затруднительным.

"Если застройщик не проявляет готовности к сотрудничеству, например, не возвращает деньги или не готов предложить решения, то могут возникнуть сложности. Когда период бронирования истекает, то тот, кто бронировал, то есть покупатель жилья, теряет исключительное право на приобретение объекта, теряет преимущество, и застройщик может продать его кому-то другому, при этом тот, кто забронировал объект, потеряет деньги", – привел пример Кольк.

Связанные с бронированием споры редко доходят до Департамента защиты прав потребителя

Глава секретариата Комиссии по потребительским спорам Вейко Копамеэс сообщил, что комиссия разрешает договорные споры, и если стороны заключили договор и в ходе его исполнения возник спор, частное лицо может обратиться в комиссию. Однако в сфере недвижимости споры, возникающие при бронировании квартиры или заключении предварительного договора, встречаются не так часто.

"Скорее, имеет место ситуация, когда потребитель желает отказаться от сделки, а торговец не желает возвращать задаток или сумму, внесенную при бронировании", – сказал он. По его словам, в последнее время в комиссию не поступило ни одной претензии от потребителей по поводу задержки с передачей квартиры.

Он добавил, что вопрос о том, можно ли в такой ситуации требовать неустойку, проценты за просрочку платежа или возмещение убытков, зависит непосредственно от договора между сторонами.